2 高力快报 | 2018年6月18日 | 沈阳 | 物流 | 高力国际图2. 沈阳优质物流物业市场存量——按子市场划分 (2017年下半年)数据来源：高力国际华北区产业及工业服务部在所有区域中，浑南及空港经济区是最为热门的子市场。 发达的基础建设以及紧邻市区的优势使其成为具有城市配 送需求租户的理想选择。有鉴于此，这两个子市场中大部 分仓储面积均为电子商务零售商及第三方物流供应商所租 赁。值得一提的是，京东旗下位于沈阳的首座自营仓库— —亚洲一号也坐落于浑南区域。受其火爆程度影响，浑南 与空港经济区均几近满租。作为替代，距离市区相对较近 的沈北及与之相邻的辉山经济开发区子市场成为许多租户， 特别是有大面积租赁需求的租户的优先选项。国内电商巨 头京东即在该区域整租了数座仓储项目。 诸多开发商共同打造一个活跃的 物流市场正如在中国其他主要物流市场一样，中国领先的物流发展 商——普洛斯是首家进入沈阳优质物流市场的专业高标准 物流开发商。时至今日，普洛斯仍然占据着沈阳市场最大 份额的优质仓储面积。据普洛斯，目前其在沈阳独立或联 合运营着建筑面积超过70万平方米 (753万平方英尺) 的 八座物流项目，约占沈阳市场总份额的39%。与北京及天 津市场相似，普洛斯不仅只在热门子市场运营项目，同时 亦在新兴区域拥有物业或在建项目。按照物业建筑面积划分，平安物流被认为是该市场规模第 二大的物流运营商。目前旗下运营着两座优质项目，约占 沈阳市场总存量的12%。其余知名物流发展商，诸如中国 物流资产 (宇培) 以及中外运等也在沈阳运营着两座或超过 两座项目。图3. 沈阳优质物流物业市场存量比例——按发展商 划分 (2017年下半年)数据来源：高力国际华北区产业及工业服务部值得注意的是，新兴内资物流发展商正积极扩张国内布局。 与此同时，沈阳则一直是其在东北区域的首选之地。光大 安石通过收购进入沈阳市场。2018年早些时候，这家物 流市场的新兴参与者以资产包交易的方式从澳大利亚物流 发展商嘉民手中购入两座位于沈阳的优质物流项目。万纬 ——作为中国规模最大也是发展最快的物流开发商之一， 也在沈阳运营着数座仓储物业。除此之外，大型电商企业诸如京东、菜鸟、亚马逊及唯品 会等均视沈阳为其区域运营或配送中心。为满足线上销售 的迅猛增长，其中一些仓储租户也选择在大面积租赁当地 物流项目外自建仓库。0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 空港 经济区 辉山经济 开发区 于洪沈北沈阳 经济技术 开发区 浑南 平方米 普洛斯, 39% 平安, 12%中外运, 7% 中国物流 资产, 7% 安博, 6% 其他, 29% 3 高力快报 | 2018年6月18日 | 沈阳 | 物流 | 高力国际图4. 沈阳优质物流物业市场存量比例——按发展商 类型划分 (2017年下半年)数据来源：高力国际华北区产业及工业服务部据高力国际华北产业及工业服务团队的调研，2018年上 半年沈阳物流市场将有总建筑面积合计约17万平方米 (180万平方英尺)的三座优质物流项目完工入市，这其中 约75%的面积已被预租。我们预计2019年至2022年间 将另有60万平方米 (650万平方英尺) 的新项目依次交付 使用。 鉴于电子商务产业的稳定增长，高力国际预测自2017年 底以来强劲租赁需求的势头将在未来数季度内延续，同时 租金水平将进一步增长。特别地，我们建议拥有扩张需求 或大面积租赁需求的潜在租户考虑沈阳西部区域，即于洪 及沈阳经济技术开发区子市场内的项目。与其他子市场的 项目相比，该区域内部分项目的租金水平仍相对较低。同 时区域内可观的可租赁面积及充足的未来供应或将增加租 户与业主协商租金及其他优惠时的议价能力。高端制造业产业激发对优质物流 面积的额外需求与电商及第三方物流为高端仓储项目的主要需求来源的北 京相比，除前两者外，作为传统工业城市的沈阳还从另一 行业——高端制造业获得需求。这座城市继承自上世纪的 丰富工业资源已助力沈阳转型为高端制造业企业的聚集地。在沈阳诸多制造业企业中，汽车行业对优质仓库的需求最 为庞大，其亦成为仅次于电子商务及第三方物流的当地第 三大物流面积需求来源。数家世界知名汽车制造商已在沈 阳设立整车生产线。在这些生产商中最为重要的无疑是高 端汽车制造商宝马。据宝马官网，其位于沈阳的汽车工厂 年产量可达45万辆。宝马目前在沈阳运营数个项目，包 括两座整车生产工厂、一座发动机工厂、一座高压电池生 产中心以及一座研发中心。这些项目均位于铁西及大东区 境内。此外，通用汽车及华晨汽车均在沈阳运营生产工厂。法国 汽车生产商雷诺则正在沈阳建设一条汽车生产线。这些企 业与诸多汽车配套产业，例如零部件类的海斯坦普及佛吉 亚与轮胎类的米其林和普利司通等共同为高端仓储面积带 来了强劲且稳定的需求。诸如普洛斯在2016年即为宝马交 付了一座定制项目——汽车零部件配送中心的一期部分。 该部分包含1.8万平方米 (19.4万平方英尺) 的优质仓储面 积。与此同时，1.6万平方米 (17.2万平方英尺) 的二期部 分正在建设中。来自汽车行业租户的高标准需求不仅促进 了沈阳物流市场项目规格的增强，也加速使更多知名物流 发展商进入沈阳。活跃的投资市场受沈阳物流用地地价上涨及热门子市场土地供应有限的影 响，除通过常规土地招拍挂获取土地储备的方式外，越来 越多的物流发展商正试图以股权或基金投资的方式觅得本 地优质仓储物业和/或土地。有鉴于此，过去数个季度沈 阳物流物业整售投资市场甚为活跃。除了由高力国际工业团队促成的优质冷链仓库整售交易及 上述光大安石购自嘉民的资产包交易外，近期沈阳亦有其 他数宗令人瞩目的交易。例如，据Real Capital Analytics(RCA) 及北京建设 (控股) 有限公司公告，这家香港上市企 业在2017年通过以约人民币1.5亿元 (2,390万美元) 购买 和超集团80%股份的方式，收购了一座位于于洪子市场， 面积为5万平方米 (54万平方英尺)的优质物流园——和超 物流园。普洛斯亦于2018年初完成对沈北子市场一座当 地优质物流园的收购。这宗交易填补了普洛斯在这座热门 子市场的空白。除此之外，万纬及易商红木等开国内外发 展商亦极为关注沈阳投资市场。外资发展商,48% 内资发展商,52% 4 高力快报 | 2018年6月18日 | 沈阳 | 物流 | 高力国际沈阳正在逐渐提高一手土地市场中针对仓储用地的标准及 要求，包括规定拟建设项目的最低纳税额或要求租户在项 目所在行政区注册等。伴随着沈阳投资市场的逐渐升温以 及获取一手土地的难度日益增大，我们观测到越来越多对 沈阳物流市场未来发展保持乐观的物流发展商们正在寻找 可交易的当地项目。因此我们相信未来数季度内沈阳会有 更多物流物业的整售交易成交。高力国际建议物流发展商 们，特别是仍在区域内或全国范围内扩张的业主密切关注 沈阳当地有限的高标准物流项目。我们对于沈阳物流市场 的发展充满信心，并预测其将迅速成为物流发展商与租户 们的新热点。免责声明 ：本文件由高力国际准备，仅作广告和参考之用。高 力国际未对其中的信息，包括但不限于其内容、准确性和可靠 性作出任何明示或默示的保证、陈述或承诺。任何有意者应自 行求证信息的准确性。高力国际明确排除适用所有由本文件得 出的推测或默示的条款、条件和保证，对由此引发的损失和损 害亦不承担任何责任。此出版物的版权由高力国际和/或其许可 方所有。2018 如需更多资讯，敬请联系：李杰董事总经理 | 华北主管 | 估价及咨询服务 | 中国+86 10 8518 1593jie.li@colliers吴涛总监 | 产业及工业服务华北+86 10 8518 1592tower.wu@colliers李延军总经理沈阳+86 24 2256 9475tony.y.li@colliers夏思坚执行董事 | 研究亚洲+852 2822 0511andrew.haskins@colliers曹化行总监 | 研究华北+86 10 8518 1633 ext. 601emily.cao@colliers 。。。。。。