小城春秋企划报告提案 报告日期：2007年2月 定位之前的思考：★当国家宏观调控影响日益明显，本土房产市场未来走向尚不明朗的时候，我们的客户在哪里？ ★随着短期投资客逐渐淡出市场，自住型客户逐渐成为主要市场消费群体，我们该如何把握本项目？ ★作为一个地处城乡结合部的郊区楼盘，我们如何营造自身的卖点，弥补相对的不足？基于以上几个问题的思考， 我们给予《小城春秋》如下的产品定位： 一、项目产品定位 1.定位 Motor时代/宁波首座郊居化生活新城 2.阐释 ⊙Motor时代：即汽车时代，将楼盘的定位与推广置于生活汽车化进程中，同时昭示本楼盘的推广与汽车联动，展现城市郊区化的独特魅力； ⊙首座：拔高楼盘在整体市场的个性特点； ⊙郊居化：突出本楼盘的市场定位，并凸现自身特点，体现排他性； ⊙生活新城：体现楼盘的大盘效应，并与案名相联系。 二、项目市场分析 1.项目SWOT分析★优势分析： ◎离姜山城镇中心的距离不远，道路通达； ◎位于明州工业园区东侧，与工业园区的联系紧密； ◎天童南路的通车，不仅使得项目与宁波市区的距离拉近，更缩短了行车时间； ◎同三高速公路使得项目与其他周边地区的交往十分的便利 ； ◎随着宁波最大工业产业园区明州工业园区的发展成熟，相关设施也将不断完善起来，因而居住需求将随之释放。★劣势分析： ◎项目离高速公路较近，同时姜山出入口在地块西面，对南向与西向的住宅影响较大； ◎周边配套目前尚不成熟，对于期房销售有压力； ◎离市区较远，市区消费群对区域地段有抗性。 ★机会分析： ◎华泰星城作为当地的第一个楼盘，在当地有一定的影响力，对于本案的推广有一定的作用； ◎华泰星城的价格偏高，且大都为宁波市民购买，当地的有效需求其实并未得以释放； ◎相对华泰星城而言，本项目可选择户型、多层体量更趋广泛，与市场贴近程度更高； ◎制定相对合理的价格以吸引当地真正的需求客户，才是成功的机会所在。★威胁分析： ◎国家宏观政策调控力度的加大，对后期房市发展造成不可预测的影响； ◎卖方市场演变趋势明显，投资型客户的减少，对郊县楼盘的影响最大； ◎今年鄞州中心区板块集中放量，增加竞争因素。 2.周边个案分析华泰星城作为本项目区域内惟一商品房楼盘，位于姜山镇中心偏东，天童北路与南大路交汇处。周边配套较为成熟，省一级重点中学——姜山中学就在项目北侧，离镇主干道人民路也不过步行几分钟的路程，而且通过天童南路去宁波市区只有10公里左右路程。小区总建11万余平方米，由31幢多层住宅和6幢9层的小高层组成，总共906户。户型多样，面积范围从83-140平方米不等，主力面积为120平方米的三房两厅户型。楼盘自2006年初宁波市场高潮期开始销售至今，最高均价达4200元/平米，目前所剩房源不多。其购买客户80%来自市区投资客，当地客户比例不高。楼盘于2007年7月交付，届时将有大量二手新房抛售。3.目标客户分析 ★市区内自住需求客户 ◎对于这些客户而言，较低廉的市场价格、较完备的户型配比、便利的交通条件是吸引他们最为关键的因素。当宁波整体市场价格已经在高端徘徊的时候，高性价比房源将成为他们首当其冲的选择。但需要注意的是，地段因素仍然是他们对本项目的最大抗性，因而在推广过程中，对本项目的地段价值、地段优势必须着重有利的挖掘，化弱势为卖点。 。。。。。。