长江置业慈溪项目营销企划全案 CHINASTAR华星 2010年6月 前 言 2010，长江置业启航慈溪 恰逢行业调整博弈，后市前景不容乐观； 而北门户蓝图初显，城市发展快速的慈溪， 虽身处三线市场，却已形成大鳄云集的一线竞争格局， 因此，就本项目而言，无论从主观还是客观上， 如何在与狼共舞的激烈竞争中， 另辟蹊径，以新的视野和价值观建立品牌独有价值， 将是我们成功的关键所在！ 开创慈溪新一代品质豪宅的人居典范； 开启老城区进化与居住升级的新篇章； 区隔对手打造独一无二的差异化价值； 实现长江品牌跨越与项目利润的双赢 战略目标 Part1理性之辩（市场） Part2感性之炼（企划） CONTENT PART1理性之辩（市场） 第一部分解读宏观 第二部分解读城市 第三部分解读项目 第四部分解读市场 第五部分解读客户 第六部分项目定位 第七部分价值提升 研究思路 解读宏观 我们处于怎样的大势之下？ 3.18日，国资委：要求78家非地产主业央企15天出退出方案 4.11日，银监会：银行不得对投资/投机购房贷款 4.13日，住建部：加快保障房建设，遏制房价过快上涨 4.15日，国务院：贷款买二套房首付不得低于50% 4.17日，国务院：房价过高地区可暂停发放第三套放贷 4.19日，住建部：严格实行购房实名制，不得提前收取定金 4.21日，银监会：二套房以住宅套数界定，不再以贷款为准 调控政策密集出台、步步紧逼，多部委协同发力，严厉程度前所未有，大超预期 新政频发 新政要点 1、地方政府问责制：稳定房价不力者将问责 首次将地方政府责任放在了《通知》的醒目位置，要求稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，工作不力的要追责 2、加快建设住房信息系统，切断跨区域投机 “国十条”要求住建部加快个人住房信息系统的建设。购房贷款将要求提供本地1年以上收入证明，这意味着，个人跨区域购房行为将得到有效监控 3、住房保有税可能跟进，成为悬在空中的利剑 住房保有税的基本方案已经确定，可能对存量房和增量房一并征收，而且会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免税 中央调控决心已定，投资、投机行为成为打击重点，自住型购房受到政策扶持