房地产：2009年11月10日 目录 全国新建商品住房市场预测结果(2010-2050).3 交易量预测结果......3 交易额预测结果......4 交易价格预测结果...5 全国住房存量及居民住房水平预测结果.........6 未来住房价格变化与人均GDP增长的关系......6 小结...........8 住房市场预测分析方法..........9 住房市场预测理论框架.........9 住房市场发展与人均GDP的关系........9 新建商品住房销售与人均GDP的关系...........12 主要经济发展指标设定.......13 相关指标预测结果---GDP...13 相关指标预测结果----城镇人口和城市化率...15 图表目录 图表1：全国新建商品住房交易量预测——2010-2050年历年交易量（万平方米）.........3 图表2：各级城市新建商品住房交易量预测——2010-2050年交易量（万平方米）.........3 图表3：全国新建商品住房交易额预测——2010-2050年历年销售额（亿元）...4 图表4：各级城市新建商品住房交易额预测——2010-2050年交易额（亿元）...4 图表5：全国新建商品住房平均销售价格预测——2010-2050年历年住房价格（元/平方米）......5 图表6：各级城市新建商品住房平均销售价格预测——2010-2050年住房价格（元/平方米）......5 图表7：全国住房市场预测结果.........6 图表8：人均GDP与住房价格变化趋势...........6 图表9：人均GDP与住房价格变化趋势...........7 图表10：发达国家人均GDP与住房价格历史轨迹........7 图表11：住房市场预测框架.9 图表12：全国29个主要城市房价和人均GDP关系.....10 图表13：全国29个主要城市新房交易量和人均GDP关系.......11 图表14：全国29个主要城市住房价格、年均交易量与人均GDP的关系11 图表15：人均GDP、新房交易套数与城市家庭户数....12 图表16：人均GDP、新房交易额占GDP总量的比重....12 图表17：美国人均GDP、新房交易额占GDP总量的比重..........12 图表18：人均GDP各区间内新房销售占比假设..........13 图表19：全国主要经济指标推算的假定条件.13 图表20：中美GDP总值及人均GDP发展比较..14 图表21：全国657个城市人均GDP增长预测结果.......14 图表22：全国城镇人口及城市化率..15 图表23：各级城市城镇人口数（万人）........15 图表24：各级城市城市化率15 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 2 研究部 全国新建商品住房市场预测结果(2010-2050) 交易量预测结果 全国层面看，交易量在2010-2020年间增速较快，2010年预计约7亿平方米，高峰出现在2020年，接近12亿平方 米，此后交易量稳步回落，2040年后将稳定维持在每年6亿平方米的水平 图表1：全国新建商品住房交易量预测——2010-2050年历年交易量（万平方米）20000 40000 60000 80000 100000 120000 201020152020202520302035204020452050 注： （1）计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”；（2）此处“全国”覆盖纳入国家统计局统计的各级城市，截至2008年底共计657个城市，下同 各级城市看：一线城市交易量高峰已过，2015年后降至年均1500万平方米，2030年后因旧房升级，交易量将有小 涨；二线城市交易量目前已处于高位，未来5年有小幅增长空间，2015年达到年均1.8亿平方米高峰，此后市场逐 步回落，2030年之后稳定在8000万平方米；未来10年三线城市交易量潜力巨大，2020年将翻倍至年均9亿平方米， 此后逐步回落，2035年后市场稳定于4亿平方米；四线城市交易量也有较大增长空间，2015-2040年间市场均在高位 运行，高峰可能出现在2030-2035年，年均交易量1.6-1.8亿平方米 图表2：各级城市新建商品住房交易量预测——2010-2050年交易量（万平方米） 二线城市交易量2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 2007201020152020202520302035204020452050 一线城市交易量500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2007201020152020202520302035204020452050 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 3 三线城市交易量10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 2007201020152020202520302035204020452050 四线城市交易量2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 2007201020152020202520302035204020452050 注： （1）计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”；（2）一线城市指北京、上海、广州和深圳；二线城市包括重庆、大连、青岛、厦门及除西藏、广 州以外的所有省会城市，共计31个；三线城市包括除一、二线城市以外的全部地级市，共计249个；四线城市指所有县级市，共计373个，下同 房地产：2009年11月10日 交易额预测结果 交易额预测结果 全国层面看，交易额未来将持续增长，其中2010-2020年间增速较快，以2010年交易额3万亿元计算，2020年和2040 年交易额将分别接近8万亿和超过11万亿。若以2010年不变价格计算，交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元 全国层面看，交易额未来将持续增长，其中2010-2020年间增速较快，以2010年交易额3万亿元计算，2020年和2040 年交易额将分别接近8万亿和超过11万亿。若以2010年不变价格计算，交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元 图表3：全国新建商品住房交易额预测——2010-2050年历年销售额（亿元） 图表3：全国新建商品住房交易额预测——2010-2050年历年销售额（亿元）20000 40000 60000 80000 100000 120000 201020152020202520302035204020452050 实际交易额 不变交易额（剔除CPI） 注： （1）计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”；（2）此处“全国”覆盖纳入国家统计局统计的各级城市，截至2008年底共计657个城市，下同 各级城市看：若不考虑通货膨胀因素，各级城市交易额均持续增长，其中三、四线城市增速较快。若以2010年不变 价格计算，一、二线城市交易额将分别稳定在3000亿和8000亿元；三线城市交易额增速最快，2020年后稳定于3 万亿元；四线城市交易额在2035年之前稳步提高至8000亿元，此后也趋于稳定 图表4：各级城市新建商品住房交易额预测——2010-2050年交易额（亿元） 一线城市交易额1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 201020152020202520302035204020452050 实际交易额 不变交易额（剔除CPI） 二线城市交易额5000 10000 15000 20000 25000 201020152020202520302035204020452050 实际交易额 不变交易额（剔除CPI） 三线城市交易额20000 40000 60000 80000 100000 201020152020202520302035204020452050 实际交易额 不变交易额（剔除CPI） 四线城市交易额4000 8000 12000 16000 20000 201020152020202520302035204020452050 实际交易额 不变交易额（剔除CPI） 注： 计算方法参见下文“住房市场预测分析方法” 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 4 研究部 交易价格预测结果 全国层面看，新建商品住房平均价格稳步上升，2040年之后增速放缓，达到每平方米2万元。若以2010年不变价格 计算，住房价格在2040年达到每平方米10000元的高峰（实际住房价格约20000元），约为2010年的2.5倍，此后 价格渐趋平稳 图表5：全国新建商品住房平均销售价格预测——2010-2050年历年住房价格（元/平方米） 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 201020152020202520302035204020452050 实际住房价格 不变住房价格（剔除CPI） 注：（1）计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”；（2）若以不变价格计算，美国、英国1975-2009年住房价格涨幅约为2.5倍，与本研究结论一致 各级城市看：一线城市实际住房价格在2035年之前均呈现上涨态势，但上涨速度逐年下降，峰值年份实际住房价格 约3.5万元/平方米，此后趋于稳定；二线城市住房价格自2015年起呈现快速上涨趋势，2035年达到每平方米25000 元的高峰，此后小幅回落；三线城市住房价格快速增长期始于2025年，高峰推迟至2040年，达到20000元/平方米； 四线城市住房价格在2035年之前较为稳定，此后方进入加速期 图表6：各级城市新建商品住房平均销售价格预测——2010-205