天津杨柳青莱茵小镇项目营销策划调整报告 谨呈： 上实置业集团（上海）有限公司 天津市中天兴业房地产开发有限公司 2019-05-09 项目研究方向 本体 区域 竞争 三个前提 两个关键问题 三个建议 核心客户 核心竞争力 分期开发策略 分期营销策略 一期执行方案 资源？规模？ 区域发展前景？抗性？客户看法？ 区域之争？区域内竞争特点？ 客户群体？特征？价值取向？ 核心优势？突破方向？产品打造？ 分期开发策略？ 分期营销策略？ 一期营销策略？实施计划？ 本项目必须明确的3个前提 1：项目本体界定 本项目位于城市边缘区域 市区 西青区 本项目位于天津市西青区杨柳青镇南部。 西青区位于天津市区西南方向，与市区接壤 中大规模、中低密度项目 项目总占地面积37.6万平米。 总建筑面积43万平米，分四期开发。 项目整体容积率1.2。 一期住宅总建筑面积6.4万平米，共18栋，538户。 一期现已封顶，五证齐全 本项目交通路况良好，但识别性较差 西青区行政办公机关聚集地 镇中心 柳口路，主干道，距区政府与镇中心2公里，车程3分钟 西青道直达市区 外 环 线 津杨公路，经外环线直达市区，15公里，车程20分钟 西青区政府 向南1000米津静公路，直达南开区，15公里，车程20分钟 向东10公里至外环线，10公里，车程15分钟 柳霞路——二经路，主干道，直通镇中心 南北贯穿104国道——京福公路 项目北距杨柳青镇中心2公里。 区域内南北向主干道柳口路、柳霞路、京福公路，东西向西青道、津杨公路。 从市区外环线至本项目道路状况良好，车程在20分钟以内；但对本区域陌生客户很难达到项目所在地，需要较清晰的道路指引 项目四至——周边生活配套不完善 出入监监狱 禾合湾 柳霞路 别墅项目——唐郡 即将开发的 “树德里”住宅小区 教师进修学校 杨柳青一中 本项目必须明确的3个前提 2：区域 1本体：城市边缘，中大规模，配套不完善 本项目位于天津西部新城区域 杨柳青镇 中北镇 西部新城区 市 区 西部新城区未来交通规划 市 区 外环线 地铁二号线 曹庄子站 西青政府站 地铁2#线经曹庄子站后延长至西青区政府腹地，途经天津一汽站距本项目直线距离3公里。 天津未来规划四环线、五环线，现有外环线将成为三环线。 资料来源：感谢公司董事马 力总经理提供的宝 贵资料 3km 天津一汽站 未来四环线 西部新城区未来配套规划 市 区 大学城 海泰工 业园区 中北工业 园北区 天津一 汽集团 规划——在未来5年内，西部新城将建成占地4平方公里，建筑面积400万平方米的西部新城大型居住板块。西部新城总投资超过100亿元，规划绿化面积占45%以上，商业设施面积占5%。 商业、娱乐、医疗——西部新城将陆续建成医院、文化中心、体育中心、四星级的酒店娱乐中心、商业区、集中大型连锁超市等。 工业——目前区域内拥有中北工业园北区，海泰工业园区、天津一汽集团等大型工业园区。 教育——西部新城毗邻天津第三大高教区——西部大学城，目前已经有城建学院、保德学院、国际女子学院、农学院等多所高校，南开大学、天津大学也即将进驻。 资料来源：天津市西部新城规划 西部新城未来发展空间广阔 韩国乐天游乐场。。。