案例分析-仁恒森兰雅苑 上海事业部营销部 2012-6 项目基本信息 占地面积：平方米 建筑面积：平方米 容积率：1.6 绿化率：35% 装修情况：全装修 物业地址：浦东兰谷路1888弄 物业费：5.6元/平方米*月 车位比：1:1.5 开发商：上海仁恒森兰置业有限公司 物业顾问：上海仁恒物业管理有限公司 开盘时间：2012-4-10 入住时间：2012年底 项目由12-17层的小高层、7-12层的复式多层和4层的叠加别墅组成 生活配套 交通：①紧邻地铁6号线五洲大道站，到达世纪大道站约20分钟 ②五洲大道→翔殷路隧道→中环→上海市区 ③张扬北路→上海市区 商业：项目南面自带规划社区商业街（在建），北面规划有约8万方森兰商都购物中心和52万方国际商业商务区 学校：项目住宅南面规划有一所幼儿园和一所中小学，北面规划一所幼儿园、一所初级中学和一所国际学校，规划教育配套比较齐全 公园：项目东面毗邻140万方的森兰体育主题公园，北面为32万方的森兰湖，整体环境规划比较优越 成交情况 成交情况：项目由平层公寓、复式和叠加别墅三种产品组成，一期房源全部已拿到预售证，平层成交最好，其中214-219㎡的平层户型成交最好，去化率达到了78.13%；7层复式户型与12层复式基本相同，其中12层复式还未推出；叠加别墅有1复2和3复4两种户型构成，其中321㎡（1复2）成交好于358㎡（3复4） 项目2011年8月底开盘，截止至2012年5月31日，签约了321套，去化率为40.94% 网上房地产数据截止到2012-5-31 佑威数据截止到2012-5-31 预售户型配比及去化 成交情况 佑威数据截止到2012-4-30 成交情况：2011年9月-2012年2月，每月成交套数不足10套，2012年3月价格松动后每月成交10套左右 成交均价：2011年9月-2012年1月，成交均价在3.95-4.06万元/平之间波动，2012年2月-4月，成交均价处于低位，在3.56-3.58万元/平之间 成交情况：2011年9月仅成交4套，2011年10月价格稍有松动，成交了13套，2011年11月-2012年2月每月成交不足5套，2012年3月价格降幅较大，成交了8套，但仍去化缓慢 成交均价：2011年9月成交均价4.22万元/平，2011年10月价格降了2000元/平左右，2012年3月成交均价达到最低值3.56万元/平，2012年3月-4月，成交均价处于低位，在3.56-3.61万元/平之间 成交情况 佑威数据截止到2012-4-30 成交情况：2011年9月当月成交套数49套，2011年10月-2012年2月，每月成交套数在10套以下，2011年10月-2012年4月，总体去化缓慢 成交均价：2011年8月-2011年10月，成交均价在4.03-4.1万元/平之间波动，2011年11月-2012年4月，成交均价处于低位，在3.43-3.57万元/平之间（2011年12月均价偏高，数据可能有点问题） 成交情况：2011年9月成交了58套，2011年10-2011年2月，每月成交套数不足10套，2012年2月价格松动后，2012年3月成交了12套，本户型为项目成交最好户型 成交均价：2011年9月-2012年3月，成交均价在3.81-4.01万元/平之间波动，2012年2月-4月，成交均价处于低位，在3.57-3.62万元/平之间。。。