[沈阳别墅标杆——兰乔圣菲] 2008年销售统计：总销售套数25套，总销售面积7752平米。（截止08年11月） 2009年销售动态：主推独栋产品，月去化1-2套 豪宅不豪 -- 从沈阳豪宅说起 [09新近开盘城市别墅——中海龙湾] 量价不涨背后 =〉诠释这是一个需要“安全豪宅”的城市 城市的需求特征正是本案09年的机遇 PART1 : 策略前思考 这是一个产品定位准确却没有被营销执行出来的项目 这是一个需要重新梳理营销意义与目标的项目 这是一个产品定位准确却没有被营销执行出来的项目 项目定位适合沈阳“有房住”到“住好房”的时代转变 [一期产品配比] [主导需求二] 社会分化带来的“升级需求” 体现身份可以传代的圈子地位 不急 / 综合性稀缺 深化城市化支撑的稳态行业发展阶段 [主导需求一] 拆迁带来的“急性需求” 地段尚可、总价合适的新家 急 / 合适就买 ＋ 2009年1月11日召开的沈阳建设系统全力保增长实现开门红动员大会上透露的消息，沈阳市委常委、副市长邢凯将沈阳金廊沿线拆迁工作定为今年拆迁的重点，沈阳今年计划拆迁4万户居民住宅，总拆迁面积250万平方米。其中民生工程拆迁2.5万户，城建拆迁3000户，土地储备拆迁1.2万户。1月21日开始，沈阳部分行政区和开发区需要着手准备拆迁工作 ——2009年01月12日来源：辽宁日报 本案11月9日开盘销售，当天共成交15组，认购总金额4491万 同质需求呈现两极化消费特征 同为“升级需求”置业，别墅与相对低总价高层销售较好 价值敏感型置业 营销过于产品化，造成土地价值的失缺 影响力营销，“看客”多于“买客”，主诉点更多落脚于显性产品层面，对土地价值的塑造失却，对于基础产品实体价值的精神升华不足 营销思考1 [长青湾客户价值需求排序] 别墅：类型—景观—本案地理位置—品牌—价格—圈层—园区配套 高层：景观—户型—品牌—本案地理位置—价格—园区配套—圈层 [长白 -- 和平南岸] 三好桥贯通，使长白不仅从行政，更从地缘上无缝接入和平，成为主城需求外溢第一承接点 [奥体 -- 城市门户] 公建较为集中，配套较为成熟，作为机场大道与“金廊”的衔接节点，城市门户地位凸现 [长青是什么？] 要在城市层面为长青节点找到价值归属 营销时间上，攻击时间点与匹配战术的把握失却 营销思考2 作为针对“升级置业”的客户，呈现可买可不买的行为特点， 却选择了强行开盘,但匹配的营销策略却不合适 10/12销售中心及样板区开放，有效来访累计1282组 10/29正式认筹，当日25组，开盘前累计29组 11/9正式开盘，当日解筹15套，其中现场客户2组 长青湾是一个必须以“稀缺营造”代替“情景体验”的大沈阳级项目 策略启示 这是一个需要重新梳理营销意义与目标的项目 [显性目标] 迅速回款，新带老，带动长青湾整体销售 [隐性目标] 重新夺回长青区域控制权，真正落实长青湾在金地项目序列中的旗舰价值 万科新里程 占地面积：5万㎡ 建筑面积：12万㎡ 物业类型：高层 万科金域蓝湾 占地面积：22.6万㎡ 建筑面积：56.6万平 物业类型：小高层、高层 万科城 占地面积：36万㎡ 建筑面积：100万㎡ 物业类型：洋房、小高层、高层 万科新榆公馆 占地面积：10万㎡ 建筑面积：15万㎡ 建筑类型：洋房、小高层 万科魅力之城 占地面积：16万㎡ 建筑面积：30万㎡ 物业类型：洋房、小高层、高层 万科四季花城 占地面积：20万㎡ 建筑面积：30万㎡ 物业类型：洋房、小高层 万科兰桥圣菲 占地面积：6万㎡ 建筑面积：1.5万㎡ 物业类型：独栋、联排 金地长青湾 占地面积：22万㎡ 建筑面积：40万㎡ 物业类型：别墅、高层 金地滨河国际 占地面积：76万㎡ 建筑面积：150万㎡ 物业类型：高层 金地国际花园 占地面积：11万㎡ 建筑面积：22万㎡ 物业类型：洋房、小高、高层 金地区域垄断式开发，但区域的定义权却被万科金域兰湾偷袭， 在土地价值失却的前提下，被万科拖入价格战的泥沼。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看