【一个城市精英阶层社区的整合传播方案】
采莲河畔的品位建筑
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PART 1 —看市场: 10个关键词 PART 2—看区域: 成败各有道 PART 3—看项目: 扬长须避短 PART 4—看客群: 个性 .群体 .特征 PART 5—策略制定:全方位精确打击策略 PART 6—创意设计:一个精英阶层社区的构想 附件： 1、恒通简介 2、投标协议书
博欣地产 滇池项目
PART 1—看市场: 10个关键词
博欣地产 滇池项目
图1：2001-2005昆明新增商品房市场供求变化图
(数据来源：《昆明统计年鉴》[2000-2005]。其中，2003年以后销售面积数据由田野地产咨询公司数据中心多渠道数据综合测算)
2005年开工面积已经达到创纪录的676.8万平方米，在2003、2004两年高速增长后继续增长34.8%，是2005年销售面积的1.6倍。从2000到2005年累计数看，6年时间开工面积累计2234.6万平米，销售面积只有1397.6万平米，多出837万平米需要2006年后继续消化。换句话说，假设2006年后没有其他新的开工面积，则按2005年的销售量计算，要消化这837万平米还需要2年多时间！就算按照竣工面积计算，六年累计竣工面积也比销售面积多出310多万平米，超过2004年全年的销售量。 昆明房地产二级市场已经出现比较严重的供过于求局面
图4：2005年全年新增住宅楼盘供应情况
2005年是昆明房地产住宅市场推出大盘最多的一年，所以总供应量比2004年大得多。根据田野地产咨询公司的监测统计，2005年昆明房地产市场在售住宅楼盘达到172个，现实总供应量55,105套，172个楼盘规划总建筑面积合计约1,958.2万平米
图5：2005年全年一手住宅楼盘需求情况
需求方面——2005年全年一手住宅市场销售约31858套，全年一手住宅销售率为57.81%。销售绝对数比去年大幅增加，但销售率比去年有所下降。值得注意的是：2004年三季度比二季度的销售量突然有一倍的增长，随后一直到2005年四季度仍然保持每季度8000套以上的销售量。这其中，投资者大量增加的因素起着重要作用。2005年比2004年增长的1万套左右住房中，几乎都可以视为投资性购房。但投资必然要寻求投资回报。如果2006年房价持续上升，这一万套住房也可以通过三级市场进入市场，从而导致价格下降。反之，如果2006年价格持平或者下滑，则2006年的投资性购房比重必然大大降低
价格方面——2005年全年一手住宅推盘销售均价为3,012元/㎡，比去年全年的一手住宅均价（2,916元/㎡）上涨3.3%，一手住宅价格增幅明显放慢（2004年一手住宅价格增幅为17.7%）。从全年价格变化情况来看，一手住宅市场价格全年变化起伏不大，价格一直在3,000元/㎡水平线上保持平稳运行
图6：2005年一手住宅市场价格及与去年同比情况
图7：2005年昆明各区住宅楼盘供应量及所占比例情况
2005年从区域来看，南市区供应量最大，为17,352套，占了总供应量的31.5%；其次是中心区；供应最少的是东市区
图9：2005年各区域一手住宅供给价格情况
2005年各个区域住宅楼盘市场的另一个特点是大盘较多。2005年，世纪城、新亚洲体育城、丽阳星城、江东系列等动辄上千、上万户的楼盘给一手住宅市场带来了巨大的冲击。诸多的超级大盘以规模巨大、配套齐全、价格相对便宜的优势加剧了住宅市场的竞争。从这个意义上说，各个区域的楼盘竞争也是各区域大盘之间的竞争。