2012惊世蜕变
长沙万达广场中盘营销传播策略沟通
上海甬道地产事业二部 2012.1.10
豪宅销售的先扬后抑，政策调控力度加大 市场认知开始疲软，销售压力开始增加
2011历程回顾
政策面的市场下行已成必然，前期豪宅剩余的300套 继续去化清盘，5月份推出豪宅楼王（大面积、高总价要求快速去化）； 大尺度的产品规划改动：原豪宅改为4栋写字楼；大量写字楼产品于9月推出； 写字楼竞品初现端倪，竞争步步紧逼； 推广素材说尽用尽，必须寻求全新突破； 10月即将开业，推广需多线并行；
任重道远
2012开福万达广场推广背景
2012，我们是否要继续传统保守的解决之道？ 按照一贯的做法，无非是以开业为主线，根据营销推盘的节点，单个产品逐个击破，清盘； 但是……
我们的质疑：
一味只走集团标准路线，在如今严峻的住宅市场现状下，是否能够支持豪宅（楼王）的快速去化的销售要求？ 面对已经推广了一年半，对项目、产品认知度仍然不足却已经审美疲乏的市场和客群，我们又应该怎样对他们说话？ 集团的A级项目，是否需要和其他普通项目一样，大肆高调的将开业作为年度推广主线？
我们的质疑：
我们认为： 豪宅产品的推广和快速去化的销售要求的实现，与整案高端形象在市场上的牢固建立，是密不可分的。独立对豪宅进行推广，势必会缺乏有力的支撑

项目再观察：
城市核心、新旧繁华轴线交汇重要节点 100万方体量，城中城的规模 足以支撑新商业中心的32万方航母级商业 拥有超五星级酒店、豪宅、成规模的 超5A写字楼建筑集群
“非常规”之万达广场 以超五星级酒店为中心 自成一体的大片商务写字楼集群
在此，必须要清楚的是： 万达的每一个产品都不是一个孤立的产品，所以要整体解析，万达的每一个思考都不是站在当下，所以需要去讲解。 现下跟着产品规划的改变，及时重新对整案进行定位形象重塑，与超五星级酒店区有效结合，并保证能够与豪宅相关联，为豪宅以及大量写字楼的后续销售提供支撑。 而万达开业后即将形成的‘城市中心豪宅区’、‘繁华都会商业区’与‘国际五星酒店商务区’ 三类区域的同时形成交汇与互相填补，才能爆发出万达真正意义上的综合体巨大能量

解读城市：
城市经济发展与消费力: 《2009胡润财富报告》，湖南有1.15万个千万富豪，有600个亿万富豪。 2010年长沙GDP位于全国18位 地区生产总值4507.6亿元 人均GDP64551元 ，消费品零售总额达1812亿元。 截至2010年底，全市外商投资企业达2000多家, 共有89家世界500强企业进驻。 经济实力和消费力都不容小觑； 区域发展规划: 单看开福区，在未来五年的空间发展格局，将以现代物流、金融、商贸流通、服务外包为主要功能，发展趋势导致了在不久的将来势必有大量高端企业及高级人才的引进。 长沙迫切的需要打造一张顶级商务地标的城市名片，而纵观长沙众多开发商，虽然其中不乏一些知名品牌，但唯有万达能担此重任
解读项目价值体系：
绝对的中心地标: 地处于长沙新旧两条繁华轴线的交汇处，城市发展中心轴线五一大道和纵向中心线湘江的中心交点，奠定了无以伦比的城市中心地位；占据城市中心CBD 坐拥绝版城市、景观多重资源 西靠湘江，瞰橘子洲头，对望岳麓山，坐拥地铁双线，紧邻过江隧道、湘江一桥