9/17/2008中环国际文化社区项目前期顾问
E-HOUSE CHINA/200804
Phase1-midreport
中环投资/ 中国合肥
9/17/2008本次沟通是初期沟通，主要目的是在战略、方向上取得共识
充分了解、研究合肥城市、经
开区的功能定位、经济构成、
发展方向以及人口影响力
通过各物业市场调研、研究，
确定项目物业选择、发展方向
针对文化休闲地产、新城区开
发、综合体物业等充分研究，
为项目定位寻找成功借鉴因素
综合分析，确定项目区域定
位、总体定位、各地块细分定
位以及产品概念性方向
通过市场深入、细化调研，测试
各种物业细分市场的发展空间
通过目标客户访谈，核实客户需
求偏好，为项目客户寻找落地
深入研究项目整体规划布局，各
物业建筑、风格、面积等产品细
节，结合各细分市场的特征，确
定项目开发的产品规划、各物业
类型
结合项目总体规划，确定项
目整体开发步骤、开发时序
结合项目资金需求、赢利要
求、潜在风险考虑，确定项
目合理的运营模式方案
产品规划建议运营模式建议
项目财务分析
总体定位分析
13213根据不同的产品方案，测算相应的成本收益、投资回报、现金流情况，根
据财务分析结果，优选最符合项目特质的产品组合
测算项目在不同运营模式下的现金流等情况，确定合理的运营模式
9/17/2008我们回顾了沟通会中贵司的核心要求：围绕目标和难题展开，并基于以前
共识的定位以及区域开发的高度，着重于有指导意义的战略和方向，细节
和常规手法本阶段不是重点
11、合作围绕发展商目标和难题展开：、合作围绕发展商目标和难题展开：
–合肥中环投资开发中的里程碑；
–解决项目期望值与实际中的差异；
–成为新城土地获取、综合开发的一种模式，并可以推广；
22、整体出发点要拨高。基于战略的层面，要具有合肥指导意义。、整体出发点要拨高。基于战略的层面，要具有合肥指导意义

33、基于以前的定位和目前已确定的开发计划。方向性明确，保持原有的思路切入，有清晰、基于以前的定位和目前已确定的开发计划。方向性明确，保持原有的思路切入，有清晰
的主线，角度仍围绕在商业的界定、驱动力的增强、文化资源如何发力上。的主线，角度仍围绕在商业的界定、驱动力的增强、文化资源如何发力上

定位的落实：文化。定位的落实：文化

9/17/2008但要能落实于系统的执行工作
44、定位主题的强化和文化开发的高度如何落实于执行。、定位主题的强化和文化开发的高度如何落实于执行

–能指导规划设计；
–能指导选择伙伴公司，提供伙伴邀约前的沟通书

55、并非完全基于竞争，但是要在分析目前市场同类型、前沿标志项目的基础之上。、并非完全基于竞争，但是要在分析目前市场同类型、前沿标志项目的基础之上

66、最后要提供项目整体概念、功能、市场、产品定位稿及本阶段核心内容总结。、最后要提供项目整体概念、功能、市场、产品定位稿及本阶段核心内容总结。