I
摘要
项目后评价通过对项目实践活动的检查总结，确定项目预期的目标是否达到，项
目是否合理有效，项目的主要效益指标是否实现，并找出项目成败的原因，总结经验
教训。项目管理后评价是以项目目标和效益后评价为基础，结合其他相关资料，对项
目整个生命周期中各阶段管理工作进行评价
本B、C地块工程项目后评价主要是以项目目标和效益后评价为基础，从投资决策
开始到物业交付完成的全周期进行后评价，并从财务、营销、设计、招标、施工、成
本、物业等职能管理的全过程进行系统的客观的分析和评价，为未来项目提高决策和
管理水平、合理利用资金、提高投资效益、制定相关制度等提供科学依据
在财务管理后评价中，主要是运用对比分析法，对实施效果评价。通过定量分析
发现项目的净利润率明显偏低，主要原因是工程直接成本未受控和销售定价未充分考
虑公司的目标利润。对以后的项目，提出了相关建议，如确定成本预算，实施财务前
评价，严审现场签证，避免产生违约金
在营销管理后评价中，主要是运用定量和定性相结合的效益分析法，对实施效果
和影响评价。通过分析发现销售价格比同期周边楼盘的销售价格高，完成既定的任务，
实现了销售目标。指出了营销工作中存在销售经验不足、客户的反馈意见等问题，并
对设计、验收和运营提出了相关建议
在规划设计管理后评价中，主要是采取分析总结的方法，对实施过程和影响评价
通过定性分析，发现组织结构不稳定，设计定位不清晰，设计变更太多，导致设计管
理缺失。提出了改进工作方式、坚持设计原则、明确设计任务书、有效确认设计成果
等建议
在土建现场管理后评价中，主要是采取分析总结的方法，对实施过程评价。通过
分析发现组织结构不合理，实际进度比计划进度延误严重，质量管理始终处在受控的
边缘状态。提出了矩阵式组织方案的建议，完善进度计划和控制方法的建议、完善公
司、项目部、承包商三级质量管理体系的建议
在安装现场管理后评价中，主要是采取分析总结的方法，对实施结果评价。发现
了一些问题，如配套单位合同预付款不及时，前期设计没有针对性，机电施工人员对
II
规范不熟，提出了杜绝总包的部分不规范作法等建议
在景观绿化现场管理后评价中，主要是运用对比分析法，对实施过程评价。通过
与规范、标准对比分析，发现了进场条件不成熟、工期紧、质量控制不够等问题，指
出了具备进场条件和合理工期是质量保证的必要条件。针对施工管理，提出了施工部
署和质量管理方法，提出了进度计划和资源计划管理方法
在招标管理后评价中，主要是运用对比分析法，对实施过程和效果评价。通过对
招标制度和流程执行、采购、及时纠偏、施工配合等工作绩效分析，对招标工作问题
分析，实现了公开、公平和公正原则，在满足施工进度要求的同时，也使整体投入成
本得到有效的控制，也存在考察工作不到位、招标文件编制深度不够等问题
在成本管理后评价中，主要是运用横向对比分析法，对实施效果评价。通过与参
考项目对比分析发现，本项目总体成本较高，少量分项成本如景观绿化略低。主要原
因是与总包单位签订了开口合同，提高交房标准增加了不必要功能和成本。并对成本
的目标、过程管理提出了一些建议
在物业管理后评价中，主要是运用统计预测法，对实施效果和影响评价。通过统
计分析发现，没考虑物业早期介入，导致物业管理成本的增加；竣工验收阶段没有履
行将项目移交给物业的验收环节；物业管理中存在收楼环节不规范、对业主装饰装修
监管措施不力等问题；通过物业经营测算比较分析，近两年经营呈现亏损状态
在综合评价中，运用成功度评价法，对实施效果综合评价。通过建立评价指标体
系，采集各部门的评价结论或信息，并按权重进行综合测评，得出该项目“部分成功”
的结论。按项目管理和房地产企业管理模块分类，对相关建议进行了归纳和补充
最后，对评价的基础数据和方法做了说明
关键词：工程项目后评价部分成功经验教训
III
目录
摘要......I
目录....III
1项目及项目管理概况...5
1.1工程概况5
1.2组织结构6
1.3项目管理单位....6
2财务管理后评价.......7
2.1基本概况7
2.2数据整理的前提条件....7
2.3财务指标与盈利分析....7
2.4结论........8
2.5建议........8
3营销管理后评价.......9
3.1营销工作概况....9
3.2推盘节奏及销售回顾....9
3.3销售业绩..........10
3.4营销工作中不足之处..10
3.5客户反馈意见及销售建议......10
3.6附部分图片......12
4规划设计管理后评价..20
4.1设计工作回顾..20
4.2暴露的问题......20
4.3建议......25
4.4现场部分图片..26
5土建现场管理后评价..28
5.1项目管理架构及其概况..........28
5.2进度执行情况..29
5.3质量管理情况..32
5.4建议......46
6安装现场管理后评价..48
7景观绿化现场管理后评价..........49
IV
7.1施工管理概况..49
7.2施工现场及界面对工程的影响..........49
7.3劳动力准备和资源计划..........50
7.4施工管理方面..51
7.5施工管理总结..51
7.6评价结论..........53
8招标管理后评价......54
8.1招标管理概况..54
8.2招标工作评价标准......54
8.3招标工作绩效分析......54
8.4招标工作问题分析......56
8.5结论与展望......56
9成本管理后评价......57
9.1项目建造成本概况......57
9.2成本分析..........57
9.3成本管理总结..60
9.4成本管理建议..61
10物业管理后评价.....62
10.1收楼概况........62
10.2开发环节中存在的问题........62
10.3物业管理中不足之处64
10.4物业经营分析65
11综合评价结论与建议.66
11.1综合评价及结论........66
11.2综合建议........68
12基础数据和评价方法说明.........70
12.1基础数据说明70
12.2评价方法说明70
后记.....72
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