怎样做好一次高质量的市调
市场调研的意义
研展本身就是一个需要大量信息量的工作，通过大量的市调，信息收集，整理，筛选，不断的完善自己脑子里的数据库，自己的信息中心
因此，市调是每一个研展人入门的第一步，也是最重要的一步， 如何做好一次完整的、高质量的市场调查是作为研展的必须
所谓市场调研，就是对某一个项目进行大量的信息收集，深入的市调分析之后，得到项目的各种优势及劣势的客观、深入的评价，以备将来在个案分析，以及未来的实际操盘或者工作中使用
下面通过一个案例来说明下 如何做好一个高质量的市场调研
首先，在市调前，市调准备是必须的，也是很重要的
在做个案之前，应该做好充足的准备，首先是在通过各种渠道收集项目的相关信息，在通过项目现场的市调，掌握有关于项目的所有资料和信息
市调准备
资料收集的内容： 1、项目基本情况：占地面积、建筑面积，容积率，绿化率，项目产品类型，户型…… 2、开发商背景：哪里的开发商，平时善于操作什么样的项目，开发过哪些项目，档次如何 3、项目拿地的时间，拿地的地价，楼板价 4、项目区域的规划，发展，各种交通动线的考虑 5、项目目前在媒体线上的主打的主题是啥，有做过什么样的活动
市调准备 ——八字原则“能多详尽，就多详尽”
接下来，进入正式的市调阶段——新城公馆
建筑：9幢18层小高层住宅、会所及公建配套以及1栋酒店式公寓构成、 排布：整体布局采用景观中轴线配合三个景观节点 楼间距：60-80米宽景公寓 全地下车库，100%人车分流
小规模、公寓房、精装修、品牌开发商 10栋18层，中央景观轴线
售楼中心 10#
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新城公馆
首先看一个项目，看它的客户动线，人流从哪里导入，项目周边道路系统怎么样，沿途现场表现怎么样（拍照） 现场展示项目主题，主打的是什么风格，传递给客户的是什么样的感觉
项目外围情况调查
售楼处情况调查
从售楼处外围的展示，售楼处的立面，内部的装修风格的展示，可以较为清楚的了解项目的整体定位，是高端、跑量还是其他什么
项目情况调查
通过与售楼员的沟通了解，项目整体规划情况，以及项目信息，值得注意的是容积率与项目产品的关系，什么样的产品对应什么产品，1.5的公馆全部都是小高层，但是万科清林径却做的高层和联排，如何实现，需要我们在市调过程中留心和留意
此外，需要注意项目内部的车行动线，是否人车分流，人行入口怎么走，车行如何，哪里是地下车库入口停车怎么解决。 另外，项目排布以及园林景观的打造如何，项目采用什么样的景观排布方式，中央景观，中轴对称，围合景观，小组团景观，通过大量的市调和实地勘察，明确各种排布以及各种景观打造方式的优劣势
项目立面调查
项目立面风格是什么，立面材料是怎么打造，（石材，涂料，面砖，真石漆；干挂石材和贴面石材的区别）基本的立面风格的认识：ART DECO，新古典，法式，英伦，西班牙，现代，德式，地中海，赖特
样板段调查
样板段的打造，想表达项目什么样的诉求，看房动线的确立，是地上看房，还是由地下车库入户，看房通道是怎么打造的
架空层 规划：会所，接待厅（入户大堂、信报区、非机动车停车区）， 楼道管家服务台 装修风格：简约欧式风格 用途：会所——娱乐休闲 接待厅——业主客人接待 楼道管家服务台——可视化系统，业主需求服务
公共空间调查
公共空间的打造是体现一个项目品质的重要依据，是否是挑高大堂，有几种入户方式，公共空间装修的情况
电梯间 品牌：日立 舒适度：1.50米／秒，快速舒适 其他配置: 恒温装置：基本在24~25度，人体舒适感强 小屏幕：配备轻音乐播放功能及语音播报功能 安保装置：业主刷卡乘梯，且只能到自己所在楼层
公共空间调查——电梯间
小区采用完全人车分流设计（2个车行入口，2个人行入口），来车直接入库 地下两层，层高2.2米 一层有采光通风设计（从外面看为景观设计），二层依赖灯光照明 地下车库有电梯直接入户 共734个停车位，车位比1:2 采用无梁设计，虽成本高，但车库高度高，小区稳定性强 入库外部地面为石英石地面，噪音低，低磨损，可减免减速带的设置 车库内部地面为环氧地坪，成本高（150~250元／㎡），不积灰尘、露水，耐磨性及防滑性好 设有红色消防管道火情排烟
公共空间调查——地下车库
户型在初步涉及做个案分析的时候是一个比较大的难点，我们主要需要关注点有2个： 1、明确项目的附加值，也就是可送的面积和部分 2、各个功能间的面宽尺度是怎么样的，客厅4米2的面宽，主卧3米7和4米的面宽有什么区别，舒适度上感受有多少不同
项目样板房调查
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