远郊大盘之跨界营销价值报告
东方海外花桥住宅项目
易居中国·上海房屋销售(集团)有限公司
2009年5月
报告前述——冷与热的思考
关键词—— 新政猛药 整体放量 价格震荡 后市不明 嘉定大盘 价格趋高 各自围阵 安亭缺位
关键词—— 供应集中 产品同质 本地客源 容量有限 大盘当道 一支独秀 价格瓶颈 增长乏力
有点小的上海市场
有 有的花桥市场
热
热
冷
有点“小热”的上海市场
供求处于历史低位
高位运行
调整回落
历史高位
成交价格回落后振荡趋稳
——上海商品住宅供求走势（05年1月-09年4月）
供应：08年下半年供求比0.6，供求严重失衡，导致09年1-4月份市场主要去化08年下半年存量，09年新增供应量较小； 成交：09年成交呈逐月回升势头，其中3、4两月份成交量达到08年以来的高点； 成交价：08年6月后楼市步入振荡调整阶段，目前稳定在11000-13000元/平方米左右 ；
全市 宏观市场 —— 供求量均处于历史低位，价格振荡，走势趋稳
数据来源于CRIC系统、网上房地产
有点“小热”的上海市场
楼市小阳春
07年抑制性调控和08年全球金融危机共同的作用的结果；08年，上海商品住宅仅成交了891万平方米；
08年10月22日以后，鼓励性的调控措施频频出台，一方面，在购房成本上给予了普通购房者优惠，另一方面，更为购房信心鼓了一把劲；
消费者： 需求反弹释放
政府： 政策效应
市场热销楼盘加快推盘节奏，降价促销力度加快清货速度，刺激了购房需求；
开发商： 降价促销，加快出货
3月楼市小阳春透析 —— 小阳春是楼市调整进程中，政府、开发商、购房者三 方作用力汇集后的长时间压抑下的阶段性反弹，并不 代表楼市真正回暖
有点“小热”的上海市场
下半年政府对楼市调控力度依旧不会放松（ 09年4月21日上海银监局重申住房按揭贷款监管要求，第二套房贷首付比例不得低于40%） 房地产市场回暖取决于整体经济何时重新进入快速上涨周期 即使考虑到房地产市场可能先于宏观经济触底的因素，我们认为：上海房地产市场在2009年前景 谨慎乐观 !
宏观市场研判：
易居观点
有点“小热”的上海市场
上海 远郊市场 —— 成交量长期占全市半成以上，小户型公寓成交最热
——外环外商品住宅成交情况（08年11月-09年4月）
——外环外商品住宅各面积段成交套数情况（08年11月-09年4月）
成交量 —— 市场低迷下，月成交量保持在30-40万方左右；近期回暖，月成交量超过70万方； 份额 —— 成交量长期占全市份额的55-60%上下； 价格 —— 市场回暖即明显回升，低迷期下价格依然紧守8000元/㎡大关；
50-90㎡户型成交最热，其次为90-100㎡户型；
数据来源于CRIC系统、网上房地产
有点“小热”的上海市场
上海 远郊市场 —— 热销项目：大盘、地铁房、政府规划兑现升值潜力
——08年热销的远郊公寓项目（08年1月-09年4月）
依靠大盘规模效应，结合轨道交通、新镇规划、本地成熟配套为卖点； 成交量占板块份额的2-7成，价格高出板块均价15-25%；
数据来源于CRIC系统、网上房地产
有点“小热”的上海市场
嘉定市场 —— 除安亭供应不足成交乏力，各板块大盘一家独大，各自围阵
——近半年嘉定区成交量排名前十公寓项目（08年11月-09年4月）
成交排名前6项目，近半年总成交量达28万㎡，占嘉定区近半年公寓房总成交量的近70%； 除安亭板块主力成交项目缺位，其它板块江桥、新城、南翔均呈现大盘各自围阵，主导板块成交局面； 金地格林世界总成交量达板块总量的近6成、保利海上五月花、保利家园两案成交总量也占板块总量近5成；
共成交28万㎡ 占嘉定总量7成
数据来源于CRIC系统、网上房地产
有点“小热”的上海市场
嘉定市场 ——M11沿线大盘均价在8500-12000不等，墨玉路方向供应缺位
——嘉定区各板块主力成交公寓项目分布图
宝山区
M11沿线的主力在售项目，主力均价在8500-11500元/㎡不等； M11沿线的主力在售楼盘分布与嘉北站方向沿线、分别位于江桥、南翔、新城三板块； 墨玉路方向沿线供应不足，安亭板块内仅澳丽嘉园在售，且供应不足带来成交乏力；
有冷有热的花桥市场
花桥市场 —— 整体供应集中，在售量大，经济2房和3房占比大
国际华城
住
中城花桥国际
住
启航社
住
孝贤坊
住
郊环A30
沪宁高速
绿地大道
住
鑫苑
赛格
酒
中寰广场
酒
壹克拉
酒
中宇
酒
住
U世代
住
启航社晶彩
赛格天地
住
市场特征——
1、供应集中： 主要分布于绿地大道沿线，A30外，公寓类在售项目启航社U世代，鑫苑，国际华城，中城花桥国际；
3、在售量大，未来供应更大： 目前在售量约35万方，预计未来3年公寓+酒店式公寓体量在100万方开发量；
2、建筑形态——多层小高层+高层，经济型户型比例大： 除中城项目一期花房和联排外，其他在售项目主要以小高层和高层为主，经济2房和3房占比大；
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