未来你卖的不是房子，而是社群和生活
明源君最近看了几个精装修的楼盘，都是智能家居，什么APP遥控家电啊、预
装新风系统啊，不禁感慨，五年前装修的房子已经完全落伍了。不过想想，五年
前乔布斯刚刚去世，那年的新品是iPhone4S，现在都已经iPhone7了。科技
变化如此之快，可现在大部分房地产的产品还是停留在单纯的钢筋混凝土上，跟
几十年前没什么差别，也难怪越来越不好卖
那么，未来的房地产产品究竟什么样？明源君认为，除了提高产品本身的科技含
量之外，还要实现人们的社交需求
产品 + 社群
一、居住，要有更高级的需求
为什么说未来房地产产品要实现人们的社交需求呢？马斯洛需求层次理论中将
人类需求像阶梯一样从低到高按层次分为五种，分别是：生理需求、安全需求、
社交需求、尊重需求和自我实现需求
人们在居住体验上，当满足了生理需求和安全需求这两种相对低级的需求时，接
下来就是要寻求更高级的社交需求，即：对于对友谊、爱情以及隶属关系的需求
比如，和谐温馨的人际关系，开展有组织的体育比赛和集体聚会等
二、中国人尤其注重社交
其实，对于中国人来讲，与欧美国家相比，房子满足社交需求这一点尤为重要
著名社会学家费孝通曾在《乡土中国》一书中指出，如今现代社会覆盖到了中国
大多数地方，但中国其实是从乡土一点点走向现代。传统的乡土社会虽然已
经解体了，但这些让中国人之所以成为中国人的魂并没有消散，中国基层传统
社会里的一种特具的体系，仍然支配着社会生活的各个方面
这一点表现在哪里？美国的乡下大多是一户人家自成一个单位，很少有屋檐相接
的邻舍，这是因为他们早年拓殖时代，人少地多的结果，同时也保持了他们个别
负责、独来独往的精神
而在中国，自古就是聚村而居，人口在一个地方一代一代聚积成村落，人口流动
率小，整个村子如同一个没有陌生人的社会。这种社交特性，在城市化进程中被
打破，到了城市中，邻里之间互不相识如同陌生人的形式并不能满足中国人的社
交需求
因此，能实现社交需求的产品其实是未来的一种产品方向。而地产界，也有
YOU+、科技寺、阿那亚等的成功先例
YOU+：真正的宝藏在社交上，而不是房子
YOU+ 青年国际社区的打造，就类似中国自古以来的“熟人村落”，强调社交功
能：其一，是外面的人很难进入，即使捡到钥匙，你也很难进来，即使进来了，
也瞬间被识别出来。其二，YOU+内部就是一个真正大家庭，路不拾遗，夜不闭
户在YOU+是常态
说起做YOU+ 青年国际社区的初心，创始人刘洋表示这个产品积蓄了都市游子
对“家”的痛点所有的领悟：
第一，家，不应该只是容身之所，他应该充满温情与爱；
第二，家，为什么要丧失邻里信任感，我们渴求同在一个社区互帮互助、其乐融
融的幸福感；
第三，家，为什么不能把有着共同梦想和价值观的创业青年聚在一起，把居住、
社交与创业的圈子打通？
1、市场：得青年者得天下
为何从青年公寓作为创业切入点？刘洋表示：“其一，都知道地产白银年代，得
客户者得天下，对YOU+而言，则是得青年者得天下，得精英者得未来；其二，
YOU+不可能什么都做，聚焦一个细分市场才有可能做好；其三，自己的兴趣在
这里。”
2、模式：不是地产商，而是社区平台
YOU+社区的商业模式其实并不复杂，简单的说，就是先租下整栋楼，重新改造
之后向青年人出租，主要针对初上班的年轻人，卖点是特意设计出300~500平
米的超大公共空间，并营造和维护亲密友爱的社区氛围，让年轻人把“心”安在
YOU+社区
如何打造社交平台呢？YOU+社交公寓的出发点就是把居住和圈子打通，这个圈
子有各种社交圈子，有兴趣圈子，有老乡圈子，更有创业圈子，大大小小100
多个圈子
有了圈子，怎么保证社交是活的不是死的？就要靠“YOU+136”考核制度。具体为
1个月内必须至少认识公寓内10位朋友，3个月内必须参加至少1次社群活动、
6个月内没有其他房客的重大投诉。打个比方，YOU+每个月都会做个敲门式问
卷调查，你必须认识至少10个人，涉及这10个人的姓名，祖籍，大学，工作，
爱好等很多问题，答不出来、填不完整，你就得“走人”。同样，3个月没参加公
寓活动也得走人，同样，YOU+会评选社区最不受欢迎的家友，一旦被评选上，
你就被开除了
3、壁垒：从人的需求要效益
开发商交易核心是一次性买卖，不是YOU+社区的高频次的碰撞和家文化的核反
应，以前开发商是从人的口袋里要效益，是开发的逻辑，是价值最大化的逻辑
而YOU+更多是从人的需求要效益，是运营的逻辑，是爱的力量最大化逻辑。开
发商往往缺乏C端思维，投入情感和运营管理非常之多，YOU+必须带着家友一
起玩，这看似容易，其实却是个很高的门槛
也因此，这种模式在复制上遇到了很多困难
科技寺：比办公更重要的是自我实现
商业写字楼的空置率越来越高，办公模式也是千篇一律。科技寺作为一个众创空
间，除了贩卖各种增值及金融服务以外，更重要的是建立了一个针对自我实现价
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