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■雄安新区新风向，将成为改革试验田：雄安新区在行政管理体制、城
市规划与建设、房地产制度三大领域上“改革试验”最为明显。成为
我们观察未来中国城市治理与发展的绝好窗口。我们认为，之前大家
预期比较充分是在居民住房上雄安新区可能学习新加坡模式：公租房
占主体，严格限制大规模商品房开发。但是目前需要特别关注的是在
周边区域开发上，可能采用特色小镇模式：以新理念、新机制、新载
体推进产业聚集、产业创新和产业升级，统筹城乡发展。新加坡模式
和特色小镇模式，实际上也反映了我国在新型城镇化道路上的探索

■特色小镇，雄安新区建设的新势力：5月25日至5月27日，聚焦雄
安中国新区经济及特色小镇高端总裁峰会在北京举行。会议以新经济、
新模式、特色小镇落地以及京津冀一体化等为主要议题进行探讨，其
中特色小镇建设成为热点。雄安的建设将为特色小镇带来基础建设、
人口流量、产业基础三重优势，同时特色小镇也为雄安带来了绿色生
态、新增就业、产业升级等益处

■特色小镇建设东风已至，正待扬帆：我们认为特色小镇的建设已全副
武装，理由有以下三方面：1.宏观层面的政策和资金支持为特色小镇建
设提供坚硬的盔甲；2.国内外经验给以指导意见；3.旺盛的下游需求成
为手持之利剑。第二批特色小镇候选名单发布在即，候选名额从第一
批的159个扩大为300个，名单几乎翻倍。我们认为第二批名单的特色
小镇中，河北特色小镇，尤其是雄安特色小镇有望发力

■关注雄安新区特色小镇概念相关公司：特色小镇模式是我国新型城镇
化进程中的一次全新尝试，也是京津冀一体化进程和城乡统筹发展的
重要组成部分。我们预计雄安新区周边将涌现一批特色小镇，引领全
国特色小镇未来的发展方向。建议重点关注布局雄安新区特色小镇的
相关上市公司：南国臵业、华斯股份、滨江集团、龙建股份、华夏幸
福等

■风险提示：1、部分特色小镇盈利性存疑；2、特色小镇培育时间较长
Table_Title
2017年06月03日
特色小镇，雄安新区建设新势力—雄安新区专题系列之五
Table_BaseInfo
投资策略主题报告
证券研究报告
陈果 分析师
SAC执业证书编号：S1450517010001
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021-35082010
彭玮骏 报告联系人
pengwj@essence
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区专题系列之四
2017-05-02投资策略主题报告
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内容目录
1. 雄安新区新风向，将成为改革试验田 . 3
2. 特色小镇，雄安新区建设新势力......... 4
3. 特色小镇建设东风已至，正待扬帆 ..... 6
3.1. 特色小镇多重优势促落地生根 ... 8
3.2. 对标第一批项目，第二批雄安特色小镇有望发力 .......... 9
3.3. 上市公司的特色小镇模式初探 . 10
4. 关注雄安新区特色小镇概念相关公司 ........... 11
图表目录
图1：“雄安新区”三大改革试验将带来一系列主题投资机会 ..... 3
图2：各省市的2020年特色小镇数量规划 ......... 7
图3：自助周边游市场规模扩张迅速 ....... 7
图4：自助周边游市场进入高速发展期 ... 7
图5：黄金周旅游总收入和支出自2015年以来涨幅显著 ........... 8
图6：旅游CPI强势上行8
图7：特色小镇的功能 ..... 8
图8：特色小镇盈利模式解析 ...... 9
图9：首批特色小镇的省域分布：河北省4个小镇入围 ........... 10
表1：雄安特色小镇及其涉及领域 .......... 5
表2：2016年以来发展特色小镇的政策文件梳理 ........... 6
表3：供求双轮驱动特色小镇发展 .......... 9
表4：浙江首批入围的特色小镇情况 ..... 10
表5：现有上市公司的特色小镇布局梳理.......... 11投资策略主题报告
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写在前面的话：雄安新区横空出世至今已满两月。这两月中，雄安主题始终是资本市场关注
的焦点，事实上，雄安新区的规划和建设一直在稳步推进。近期，雄安新区作为改革试验田
的作用日益显现，通过对雄安新区新风向的研判，有助于我们把握京津冀甚至全国的改革和
发展的新方向。本篇将重点分析雄安新区建设的最新趋势——特色小镇

1. 雄安新区新风向，将成为改革试验田
雄安新区作为“一张白纸”，除了疏解北京非首都功能，在京津冀一体化进程中发挥独特功
能外，还将成为改革的试验田，我国城市规划、治理、发展的一些新思路将会在雄安新区先
行先试。雄安新区改革阻力小，试错成本低，发展空间大的特点，令其成为完美的试验田

目前，雄安新区在行政管理体制、城市规划与建设、房地产制度三大领域上“改革试验”最
为明显。成为我们观察未来中国城市治理与发展的绝好窗口

图1：“雄安新区”三大改革试验将带来一系列主题投资机会
资料来源：安信证券研究中心
根据4月26日下午雄安新区首场新闻发布会披露的相关信息，改革行政管理体制，深化“放
管服”改革，是雄安新区接下来改革的重点内容之一。5月底，国家公务员局印发《关于公
务员管理工作更好服务于京津冀协同发展战略的实施意见》，从全力支持雄安新区公务员队
伍建设等七个方面提出了具体实施举措

意见支持京津冀地区开展公务员管理改革试点，强调将全力支持雄安新区公务员队伍建设

围绕雄安新区建设和发展需要，从公务员职位管理、考试录用、考核奖励、培训监督等方面，
鼓励并支持雄安新区先行先试，创新公务员管理政策，建设一支符合雄安新区发展需要的高
素质专业化公务员队伍。同时，将雄安新区公务员培训纳入国家对口培训计划项目，实施对
口支援、精准施训。在开展培训需求调查的基础上，重点围绕服务保障京津冀协同发展、新
型城市化管理、交通一体化、生态环境保护、产业升级转移、科技创新、对外开放、脱贫攻
坚等内容，统一组织协调专家师资力量，通过送讲座到基层、组织巡回授课、录制专题课件
等形式开展培训

“吏治”是治理的基石，公务员改革的试点拉开了雄安新区新增管理体制改革的大幕，未来
或将释放更多改革红利。电子政务等更多改革机会未来也值得关注

与其他城市不同的是，雄安新区的规划和建设从“一张白纸”起步，具有规划先行的特点，
从规划之初就着力避免大城市病，力求做到先谋后动，不留历史遗憾。目前，雄安新区总体
规划、起步区控制性规划、启动区控制性详细规划及白洋淀生态环境治理和保护规划等“1+N”投资策略主题报告
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规划体系正在抓紧编制中。其中，计划将30平方公里启动区的控制性详规和城市设计，面
向全球招标，开展设计竞赛和方案征集

我们在上个月初的专题报告《雄安“满月”，三视角再观“千年大计”》中，对雄安新区的规
划和建设思路进行了详细的分析。从规划视角建议重点关注环境保护、地热开发和智慧城市
相关主题。建设视角预计PPP将成为主要建设模式，重点关注装配式建筑、地下管廊、轨
道交通相关主题

我国各个城市的土地、财税、房价问题交织错节，牵一发而动全一身，迟迟无法获得较好的
解决

从土地政策角度看：公开招标有偿出让土地使用权，为地方政府提供了大量预算外资金来源，
长期以来已经造成了地方政府对土地收入越来越依赖，有动力维持较高的土地价格

从财税角度看：当前中国税收制度中流转税独大，财产税体系缺失，税收调节功能失效。由
于未能建立起独立而合理的地方税体系，地方政府正越来越依赖土地收入，经济发展的可持
续性堪忧。从长期看，房产税作为财产税体系重要的组成部分，有利于理顺和建立合理的地
方税体系，未来势必推行

从房价角度看：房价高企刺激了投机需求，而房地产投机有进一步推升房价。房价畸高提高
了居民的生活成本和企业的经营成本，也对青年人创业创新和商用发展造成抑制，打击了经
济的活力

雄安新区有望同时从土地、财税、房地产制度三个方向进行改革

5月9日，河北省委书记赵克志5月9日在人民日报理论版刊发署名文章：我们研究建立土
地收储制度，强化政府统一管理，依法依规、分类处臵土地开发遗留问题，铁腕治理违章占
地用地，不搞土地批租，不搞土地财政，严禁大规模搞房地产开发……研究制定与新区功能
定位相适应的人口和住房政策，探索全新的房地产改革路子，满足民众住房需求，打造政策
高地、成本洼地

5月10日，河北省常务副省长、雄安新区临时党委书记袁桐利专访文章：将对新区土地出让
情况进行清理整顿、分类处臵，以改革创新的办法研究制定适合新区发展需要的住房保障体
系，不搞大规模土地批租、不搞土地财政，严格限制商品房开发，让低房价成为新区吸引创
新要素的一个核心竞争力

我们认为，之前大家预期比较充分是在居民住房上雄安新区可能学习新加坡模式：公租房占
主体，严格限制大规模商品房开发。但是目前需要特别关注的是在周边区域开发上，可能采
用特色小镇模式：以新理念、新机制、新载体推进产业聚集、产业创新和产业升级，统筹城
乡发展

新加坡模式和特色小镇模式，实际上也反映了我国在新型城镇化道路上的探索

2. 特色小镇，雄安新区建设新势力
5月25日至5月27日，聚焦雄安〃中国新区经济及特色小镇高端总裁峰会在北京举行。会
议以新经济、新模式、特色小镇落地以及京津冀一体化等为主要议题进行探讨，其中特色小
镇建设成为热点

特色小镇的崛起与雄安的发展相得益彰。雄安定位为首都副中心，具有疏解首都人口、打造
宜居样板城市的重要职能。雄安的建设将为特色小镇带来基础建设、人口流量、产业基础三
重优势：
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