彤心不动产出品——
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谨呈：江苏琅琨置业有限公司
翠湖天地破局腾飞思路
【2016-03】
思维导图
辩形势
第一部分
理思路，盘目标
第三部分
认清形势
市场解析
解决途径
第二部分近４年海门楼市成交走势整体表现平稳，2015年海门楼市整体成交总量创近四年新高。
海门楼市
该数据来源于克尔瑞数据平台
２０１５年海门市场除个别月份外成交较为平稳，月均去化量为５.３８万方。
海门楼市
该数据来源于克尔瑞数据平台
竞争盘点
本案
金水湾
云起苑
龙信壹墅
景瑞御江山
东恒盛华府交通资源
竞争盘点高层
景瑞御江山：已形成容纳1.5万人的小型社区，目前在售主力户型138平方4房，地理位置有一定优越性。 优势：本案一梯一户，景瑞一梯两户。 劣势：景瑞138平做出4房设计，客房长4.6米宽4.2米，整体客房面积较大。小区绿化、公共娱乐服务都多于本案高层部分
户型对比：景瑞御江山ＶＳ本案
竞争盘点高层交通资源
东恒盛华府：高品质楼盘，认知度高，目前在售主力户型138平方4房，地理位置有一定优越性
竞争盘点高层户型对比：东恒盛华府ＶＳ本案
优势：本案一梯一户，华府一梯两户。 劣势：华府143平做出超大4房设计，完全赠送面积比较本项目多近6㎡；小区绿化、公共娱乐服务等都多于本案高层部分
竞争盘点高层交通资源
云起苑：品牌开发商联合，高绿化率，低容积率，产品可选择性强且价格相对本案具有一定优势！
竞争盘点高层户型对比：云起苑ＶＳ本案
优势：本案一梯一户，云起苑一梯两户，且为精装修。 劣势：相比较每间房间的面积都大于本案，空间利用率高；小区自带商业广场，小区配套更加齐全
竞争盘点高层交通资源
竞争盘点别墅
龙信壹墅：品牌开发商，项目在区位及价格上较本案均具有一定优势竞争盘点别墅
金水湾：楼间距小，采光较差，外立面石材也一般，不能体现尊贵气质结论一
竞争重重，需多渠道多手段突破重围！
海门房地产市场近几年整体去化表现平稳，去年去化总量创近四年峰值
市场总结思维导图
辩形势
第一部分
理思路，盘目标
第三部分
认清形势
市场解析
解决途径
第二部分鉴于项目特性，建议以别墅为主要去化对象，同时带动高层的去化
现有可售房源明细表已经购买客户（业主）是我们分析的重点对象，他们的构成特点、年龄、受教育状况、收入、职业特征、性别、家庭结构等都是确定本案市场定位的重要依据；进一步研究可以为本项目的营销主题的推广提供合理的指导
分析思路：年龄段：目前别墅总计成交６８套，成交客户年龄段主要集中在２０－５０岁之间居住区域：项目成交客户区域主要分布在城区，约占５９％，其余分布于周边乡镇居住区域：项目城区成交客户主要集中小区：青海新村、复三新村、腾达花园、东方新村、海影新村及其他
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居住区域：项目乡镇成交客户主要集中乡镇：三星镇、三和镇、三厂镇、二甲镇、天补镇及其他
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职业分析：项目成交客户职业主要为大型企业主、事业单位、家纺老板、中小新兴企业主、外贸、零售及其他
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Ｗｈｏ（是谁）—— 他们是一群年龄段集中在２０－５０岁之间的有成之士
Ｗｈｅｒｅ（在哪）—— 他们中约５９％分布在城区（青海新村、复三新村、腾达花园、东方新村、海影新村及其他） 其余分布于周边乡镇（三星镇、三和镇、三厂镇、二甲镇、天补镇及其他）
Ｗｈａｔ（干什么）—— 他们主要是大型企业主、事业单位、家纺老板、中小新兴企业主、外贸、零售（烟酒）及其他
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3-5月各产品销售套数及回款分解表
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思维导图
辩形势
第一部分
理思路，盘目标
第三部分
认清形势
市场解析
解决途径
第二部分
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项目营销执行体系
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展示策略——由心而发 用真心服务客户打动客户
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身份感之 独一无二的尊崇
微楼书
互动营销
贴心服务
展示策略
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高端人士与一般刚需购房者不同，平时并没有时间特地到项目看房，因此定制的微信楼书能够在商务之余全方位介绍项目，相较于一纸单页，更能给目标客群体现尊贵感；与此同时，相对应的互动推广吸引关注、贴心服务深入人心两大杀手锏牢牢把控目标客群心理
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展示策略
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