凤凰春晓市场调研报告
凤凰春晓营销部
思维 导图
市场情况
政策分析
宜春市场
区域市场
营销策略
二期去化分析
销售困境
解决策略
『政策背景』中央把握基调，地方灵活执行
宜春市场政策 目前宜春市政府鼓励乡下进城买房，房管局针对6月份买房客户可享受1万-1.2万财政补贴，7月1日开始对买房客户进行契税补贴，并延续至2017年3月1日。 面对“去库存”的现状和压力，宜春市政府出台《关于化解宜春中心城区房地产库存实施意见》凡是7月1日至2017年3月31日期间，在宜春中心城区购买新建商品房住宅的，按实际缴纳契税给予100%的购房奖励；二手房交易涉及的税收，均按实际缴纳税收地方全部奖励50%。 由市本级财政即征即奖。农民进城购房的，按新购商品房坐在街道（社区）可优先办理户籍迁移，享受与城市居民同等的就业、医疗、社保、子女入学待遇，其原在农村享有的宅基地使用权，土地承包经营权，集体资产股益分配权等权益不变
『宜春市场』宜春市场近年供大于求，库存量逐步加剧
单位：万㎡
从数据走势可以看出进入2014年后，受房价增长和大环境影响，成交量有所回落，库存较大，虽2016年上半年及6月份受政府政策影响，去化量较大，但目前整体市场情况未改变，截至2016年7月商品住房库存量约800万平方米、按历年平均100万左右销售量估算，销售这些存量需八年时间
单位：元/㎡
2016年上半年，虽同比去年成交量有所增加，2-3月份备案数据均以春节返乡客户为主，6月份受政府政策补贴影响，去化较好，但同时过分透支了7-9月的客户，各楼盘之间竞争加剧。尽管政府出台100%返还契税等“去库存”政策，7月份各楼盘几乎无销售业绩
『区域市场』宜春市场供应量过剩，下半年形势较为严峻
单位：万㎡
『区域市场』宜春中心城区2016年商品房销售特点
根据统计分析，90-140㎡为成交的主力面基段，占67%，而140以上的户型占比为10%。户型：105-120㎡的3房2厅2卫是主流市场；其次90-110㎡的3房2厅1卫
根据统计分析，41-80万占比达到68.9%，是市场主流总价；首次置业型客户首付一般在15-18万元以内，改善型置业客户首付一般在20-30元左右
房屋销售面积占比
『区域市场』宜春中心城区2016年上半年商品房销售特点
单位：万㎡
『区域市场』高层产品去化特点
一房
两房
三房
四房以上
高层产品大部分产品去化不到50%。 去化较好的90-100㎡的小三房和140-150㎡的大四房。 两房产品中80-90的去化率不如90-100㎡，但市场上存在80-90㎡的2+1房热卖，但产品较少
『区域市场』宜春市场城南区域产品去化特点
两房
三房
四房以上
从产品上来看，供应最大的是90-130㎡，130㎡以上的产品整体供应较少
『重点竞品』老城板块主要分为城西板块、老城中心、城南板块
老城中心
城南板块
城西板块
恒大绿洲
碧桂园
水墨江南
大儒世家
『城西组团』主打学院及环境
百尚城
百乐藏龙
朝阳西街
『老城中心组团』主打商业及区位
凤凰春晓
苹果100
日出康城
『老城中心组团』主打环境及配套
千年美丽
『重点竞品』宜阳新区主团划分，学区、市政、公园三大组团
『市政组团』行政中心
宏观环境
整体市场
重点竞品
区域市场
资源：行政中心、秀江河、市民公园 规划：行政、文化、商务、高端居住中心 配套/交通：多个市政配套
区域价值
市场特点
客户特征
当地知名开发商云集（三陆康、德和、正荣） 供应量巨大，竞争激烈 价格普遍达到5100元/㎡左右 营销推广上以新城区地段，环境为主
来源：老城区居民、公务员和企事业单位为主 置业目的：以自住为主，改善型需求为主 层次：基本属于城市高层人
未来走势
未来城市发展重点，未来土地供量巨大 竞争加剧，品质加强，开发实力加强
产品特征
品质感较强，以多层、洋房、小高层为主，少量的别墅，产品形态丰富； 多为欧式/现代建筑风格，园林景观设计也较佳
滨江一号
御品滨江
地中海风情
水晶城
翡翠城
馨园
沁园
紫金名门
资源：宜春中学、北湖乐园、宜春乐园 规划：高端居住中心、商贸中心 配套/交通：公园配套、汽车总站
区域价值
市场特点
客户特征
以宜春中学为核心卖点 供应量巨大，竞争激烈 营销推广上以学区房为主打卖点
来源：老城区居民、公务员和企事业单位为主 置业目的：以改善、投资、刚需需求为主 特征：人群多样化
未来走势
未来城市发展重点，未来供量巨大 竞争加剧，品质加强，开发实力加强
产品特征
品质感较强，以多层、洋房、小高层为主，少量的别墅 多为欧式/现代建筑风格，园林景观设计也较佳
汇金又一城
枫林印象
北湖豪苑
书香名郡
港中旅公元
北湖湾
『学区组团』宜春中学
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