本文基于当前城市更新行业现状以及国外发展情况，以深圳卓越城市更新公
司为例，调查了当前深圳卓越城市更新公司的业务状况，分析了该企业在行业内
所处地位和竞争形势，揭示了公司发展过程中存在的问题；根据公司面临的行业
环境以及自身的内部环境，运用五力模型分析所处的竞争环境，以及通过 SWOT
分析法，分析公司所具有的优势、劣势、机会和威胁。在上述分析的基础上，结
合公司发展战略目标，给出了四种可选择的发展战略，并运用定量规划评价矩阵
评估分析出最优的发展战略——多元化战略，提出市场营销战略、财务战略、人
力资源战略等多元化职能战略支持。在发展战略制定的基础上，从组织结构、人
力资源以及核心竞争力等方面分析了实施的策略，以保证最优战略的顺利实施和
进一步完善企业的持续性发展
论文通过对深圳卓越城市更新公司战略发展的研究和分析，一方面为深圳卓
越城市更新公司的发展提供系统的战略规划方案，另一方面也为我国民营房地产
企业的战略发展和实施起到借鉴作用
关键词：城市更新；发展战略；SWOT 分析；卓越集团MBA 学位论文 作者：孔媛媛 深圳卓越集团城市更新公司发展战略研究
II
Abstract
In recent years, the real estate industry has become an important pillar industry of the national
economy, the healthy and sustainable development of the real estate market is directly related to
the healthy development of the national economy. With the continuous development of the real
estate industry, as a real estate industry derivatives, urban renewal has a very important
significance for urban structure. Shenzhen as a first-tier cities in China, its economic development
is more rapid, social development is more advanced, and it should start the urban renewal program
according to the actual development. As one of the enterprises to update Shenzhen city, excellent
group over the years committed to the transformation of urban old houses, high-quality business
district and residential construction, the industry has grown in the leading position of large
commercial and residential integrated real estate development group.
This paper is based on the current situation of urban renewal industry and the development of
foreign countries, taking Shenzhen Excellence City Renewal Company as an example, to explore
the position of the enterprise in the industry and the competitive situation, surveying the current
Shenzhen excellent business situation, revealing the company&39;s development process problems,
and analyzing the macro environment and the internal environment of the industry, and use the
five-force model to analyze the competitive environment, using SWOT comprehensive analysis
method to find out the company external opportunities and threats, advantages and disadvantages.
On the basis of these analyzes, the author puts forward four kinds of alternative development
strategies, combining with the strategic objectives of public development, and using quantitative
planning evaluation matrix, analyzing the optimal development strategy. In the implementation of
the development strategy, from the organizational structure, human resources and core
competitiveness and other aspects of the implementation of the strategy and safeguard measures to
ensure the implementation of the strategy and further Promote and improve the sustainable
development of enterprises. Based on the research and analysis of the strategic development of
Shenzhen Excellence City Renewal Company, on the one hand, this paper provides a systematic
strategic planning for the development of Shenzhen Excellence City Renewal Company, and on
the other hand, it also draws lessons from the strategic development and implementation of
China&39;s private real estate enterprises.
Key words: Urban renewal；Development strategy；SWOT； Excellence groupMBA 学位论文 作者：孔媛媛 深圳卓越集团城市更新公司发展战略研究
III
目 录
一、绪论 ...........1
（一）研究背景与意义......1
（二）研究内容2
（三）研究方法3
（四）概念界定与文献综述..5
（五）相关理论8
二、深圳市城市更新行业与公司概况...........11
（一）城市更新行业概述...11
（二）深圳卓越集团城市更新公司发展战略现状.......14
（三）深圳卓越集团城市更新公司发展战略存在的问题.16
三、深圳卓越集团城市更新公司发展环境分析...18
（一）宏观环境分析.......18
（二）行业发展环境分析...23
（三）外部因素评价矩阵...30
四、深圳卓越集团城市更新公司内部状况分析...32
（一）公司资源...........32
（二）公司能力...........36
（三）企业管理水平与企业文化.........38
（四）内部因素评价矩阵...39
五、深圳卓越集团城市更新公司发展战略制定与选择 .........41
（一）公司发展战略的原则及目标.......41
（二）公司发展战略的制定.43
（三）公司发展战略的选择.45
（四）公司发展战略的决策.49
六、深圳卓越集团城市更新公司发展战略的实施.54MBA 学位论文 作者：孔媛媛 深圳卓越集团城市更新公司发展战略研究
IV
七、结论 ..........57
参考文献 ..........58
致谢 ..61
作者简历 ..........62MBA 学位论文 作者：孔媛媛 深圳卓越集团城市更新公司发展战略研究一、绪论
（一）研究背景与意义
1、研究背景
城市更新最早是西方国家用于复兴衰败旧工业城市、改善地区环境、激发城
市活力的一种策略。上世纪 60 年代，英国金丝雀码头逐步开始衰落，直到废弃
而到了 80 年代，当地政府通过城市改造，使该地区从码头变为金融商务区，实
现了城市功能置换和整体升级。德国汉堡港与英国金丝雀码头同样在上世纪 60
年代逐渐废弃，而新世纪初通过城市更新使该地区变为总建筑面积 232 万㎡，可
容纳 1.2 万人的综合居住区；上世纪 80 年代，位于西班牙北部的毕尔巴鄂因钢
铁、造船等工业导致严重的水污染和雾霾，到了 90 年代初，当地政府通过建设
博物馆振兴旅游业，实现当地工业型到创造型经济的转型，对于城市中不适合现
代化的建筑、道路，以维护、整改和拆除等方式加以更新升级，取得了显著成效；
荷兰鹿特丹市通过历时五年的城市更新，将原有的户外市场与城市住宅相结合，
成为全球首例市场住宅，解决了市场脏乱差与城市居住空间不足的问题。随着世
界各地区现代化建设的不断推进，城市固有土地不足已经成为限制城市发展的重
要因素。如上述通过城市更新，对旧城区改造，推动旧工业场所转型升级的做法
也开始普及
我国自上世纪 90 年代起，开始大范围的对旧城区进行改造，而随着现代化
进程的逐步推进，到了新世纪我国的城市更新逐渐开始出现物质性更新、人文环
境更新以及空间功能更新。如广州佛山市 2012 年，通过“借山造城”等城市更
新策略，对佛山高新区进行人文环境改造。2013 年，广东省为应对人口大规模
迁移和城市人口流动加剧的现象，对“三旧”城区加以改造，增加用地面积 105
万平方公里。深圳市从 2010 年开始，住宅供应量增速始终保持在 4.6%左右，为
应对人口集中导致的土地不足，深圳市开始城市更新改造，先后建设如观澜版画
村、华侨城创意街等工程，增加城市居住面积。纵观国内外城市更新的发展，发
现其大多经历三个阶段，第一阶段是政府主导，进行高速的、大规模的城市改造；
第二阶段自由经济主导，由开发商和政府推动城市缓慢复兴和再生；第三阶段是
政府、市场和居民三方相互影响而实现的综合性、多元化的城市更新
我国城市更新处在第二到第三阶段之间，是在政府牵头之下，众多开发商参MBA 学位论文 作者：孔媛媛 深圳卓越集团城市更新公司发展战略研究与执行。在政策倾斜引导之下，众多城市更新企业不断涌现，如龙光城市更新有
限公司、中房智慧城市更新有限公司、佳兆业城市更新公司等。早在 1996 年成
立的卓越集团，以房地产开发、金融投资等作为核心业务，在当前国内城市更新
行业中占有重要地位，其房地产开发已经遍布深圳、北京、上海、重庆等城市
2013 年 5 月，深圳卓越集团城市更新集团（以下简称“深圳卓越”）成立，
到 2015 年，相继建设 30 个旧城区改造项目，提供了超过 840 万㎡的城市用地面
积。在国内外各地区城市土地再开发热潮之下，深圳卓越面临着巨大的发展机遇
与挑战。本文分析当前深圳市城市开发市场环境，结合深圳卓越城市更新集团的
优势与劣势，
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