[谨呈万科城——中原集体智慧心血结晶]
[湖南中原事业一部] [HuNan.01.2010]
营销的本源是【城市】
项目目标
项目背景
本案目标
项目自身分析
竞争环境分析
问题分析及案例借鉴
思维导图
高量操作
高价操作
高量案例借鉴
高价案例借鉴
客户洞察
话题营销
推售策略
序
报告思维
项目目标
项目背景
本案目标
项目自身分析
竞争环境分析
思维导图
高量操作
高价操作
高量案例借鉴
高价案例借鉴
客户洞察
话题营销
推售策略
序
报告思维
问题分析及案例借鉴
本报告思维模式——SCQ模型
Q 需解决的核心问题？
针对性营销
项目目标
项目背景
本案目标
项目自身分析
竞争环境分析
思维导图
高量操作
高价操作
高量案例借鉴
高价案例借鉴
客户洞察
话题营销
推售策略
序
报告思维
问题分析及案例借鉴
本案需要实现的目标
本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标
项目目标：占据北城区域豪宅领导者地位，以及影响长沙高端市场的影响力项目
品牌目标：本案是万科在长沙区域布局完整化的北极，并肩负着万科品牌形象在长沙升级的重任
客户目标：形成持续的优良CSR指标（万科客户满意度），万科与中原携手再创集团客户满意度第一
北城豪宅领导者
基本目标
销售目标：2010年计划完成销售签约5 个亿，6个月销售周期，预期需完成销售率约100%，销售面试10万方，预算价格洋房月6500元/平，高层（精装）5500元/平
优良客户满意度
品牌形象升级
低成本高速高价
核心目标
项目目标
项目背景
本案目标
内部背景分析
外部背景分析
思维导图
高量操作
高价操作
高量案例借鉴
高价案例借鉴
客户洞察
话题营销
推售策略
序
报告思维
问题分析及案例借鉴
内部背景分析
Part 1
项目概况：长沙北城56万方洋房+高层规模大盘
长沙北城
项目四至
人居环境良好
56万方规模大盘
项目分三期开发，总建面56万，含洋房、高层 一期包括洋房、高层；770套，660套高层，117套洋房
东面为规划中的洪山公园 南面有规划中的浏阳河风光带
项目位于长沙市开福区，芙蓉路与福元路交汇的东南角
项目北临福元路 南靠浏阳河风光带 东有规划中的洪山公园 西临芙蓉路
两馆一厅
地铁一号线
浏阳河大桥、洪山公园
斥资12亿，集博物馆、科技馆、音乐厅，建成后为长沙城市名片 目前主体工程基本完工，进入内 部施工和装饰阶段
规划中的地铁1号线年内动 工，福元路站紧邻项目2015年地铁的建成将加速该区域的发展，提升项目附加值 地铁的建成将扩大区域置业客户范围
浏阳河大桥于2010年中正式建成通车，从项目到火车站仅10分钟车程 规划中的洪山公园紧邻项目东侧
区域规划：目前属落后片区，两馆一厅、地铁等规划强劲启动片区发展，北城未来为长沙城市名片
交通及配套：现状交通配套、生活配套缺乏；但临芙蓉路通达性好，规划中沃尔玛紧邻本案，人居环境日趋成熟
Part 2
临芙蓉路与福元路，车站北路沿线直达项目
沃尔玛，湘江世纪城巨型配套提供便利生活
项目临长沙主干道芙蓉路，通达性好，降低时间成本。 车站北路沿线于2010年中建成通车，与火车站紧连接，仅10分钟车程 规划中的福元路大桥连接宾江新城，加强项目与城市各附中心的连接
项目西面为规划中的沃尔玛，提供便利的生活条件 湘江世纪城的巨型配套更是为项目提供了各项完善的配套设施，保证了项目的高档性和居住的纯粹性
整个项目分期规划互动性强
中间水系合理将其各组团分开
洋房私密性好、高层视野无敌
内部规划情况：三期开发，一期约10万方，各组团互动性与独立性有机结合，洋房及高层均为目前市场创新产品
万科专利产品2+1院落洋房私密性好 高层产品为长沙首创“+”形 建筑，每层每户视野开阔，无遮挡
项目分三期开发，商业和住宅通过小区道路规划使其相互独立，商业人流，将其很好的衔接起来，互动性强
项目一期园林绿化、水系将高层和洋房组团很好的分隔开来，保证了彼此的相对独立性，特别是洋房组团人流相对纯粹； 同时，两组团又能很好享受中心园林。

产品分析（高层）：点楼做板楼，大赠送面积，功能紧凑实用
西临一期洋房区，视野开阔，奢享洋房美景及小区园林中心水景 户型周正，空间布局合理，明厨明卫，通风采光效果好，动静及干湿分区明确，生活便利 客厅带阳台，扩宽视野空间，提升舒适度，彰显大气 89平小三房功能升级实用，性价比高，且三个卧室均带飘窗，赠送使用面积大
电梯高层：点楼也可做板楼
高层十字形结构，每户都有无敌视野户型布局周正 2梯五户，点楼也能做板楼，保证通风
小4房
小4房
小4房
小3房
小3房
高层东望洪山公园，奢享自然美景 户型周正，空间布局合理，干湿及动静分区明确 客厅超宽达近7M ，尊显大气，豪华主卧带衣帽间、卫生间、尊享奢侈舒适生活 三个卧室均带飘窗，赠送使用面积大 ，众多附加值 123平三房赠送入户花园，舒适三房可变紧凑小四房， 超高性价比
89小三房：紧凑实用飘窗赠送
123平三房：3变4，宽景客厅
飘窗
转角飘窗
景观阳台
飘窗
生活 阳台
转角 飘窗
飘窗
飘窗
景观阳台
转角 飘窗
飘窗
飘窗
景观阳台
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