广州【中海锦城南苑】项目
后评估报告
中海地产集团有限公司后评估工作小组
二○○九年六月
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【项目规划设计工作评估】
一、 项目概况
(一) 区位与交通、配套
该项目位于中山一路26号。项目北接锦城花园，南临城市主要东西交通道路
之一的中山路，西侧由梅花路连通广州的东西交通大动脉东风路，东有中山一立交
接驳天河路、广州大道、环市路和城市交通新干线的内环路。道路四通八达，到达
市内主要办公、商业的交通非常便利。作为传统的高尚住宅区，本项目所处区域的
商业、娱乐、教育、医疗等生活配套设施完善
(二) 周边道路、河流
1. 南侧为规划50米宽市政路；北侧为规划10米道路；西侧为多层旧式宿舍楼和和风
雅居高层住宅；东面为东风东路小学低年级部
2. 公交线与地铁：在中山一路、东风路在距本项目50米之内设有超过30条公交线，
锦城花园西侧是2、30、106等多路公交车总站；在地块西、南100米内有地铁杨
箕站进出口，步行不会超过5分钟
项目区位图
本项目
项目总平面图
项目位置
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二、 项目实际完成的经济技术指标
(一) 主要经济技术指标
1. 用地指标：总用地面积11,079平方米，其中可建设用地10,985平方米，东侧1,200
平方米用地交教育部门使用以扩大东侧小学用地
2. 其他指标：容积率3.3，建筑密度20%，绿地率35.6%，总建筑面积47,638平方米,
地上39,742平方米，地下7,896平方米。其中:住宅36,057平方米、商务休闲中
心911平方米，首层架空层1,326平方米
3. 简表比较规划设计要点指标、施工图指标、竣工图指标：
规划设计要点指标 施工图指标 竣工图指标 备注
总用地面积 11,079 11,079 11,079
可建设用地 10,985 10,985 10,985
建筑密度 30%（按可建设用地10,985平方米计算） 20% --
容积率 3.3 3.3 3.3
规划户数 314户 198 198
绿地率 35% 35.6% 35.6%
总建筑面积 -- 46,940 47,638
地上 -- 38,957 39,742其
中 地下 -- 7,983 7,896
4. 竣工经济技术指标表
总建筑面积 47,638 --
地上 39,742 --
地下 7,896 --
住宅 36,057 可售
设备用房 179 不可售
商务休闲中心 911 可售
地下汽车库 6,320 可售
地下设备用房 1,196 不可售
首层架空 1,326 不可售
其他层架空 900 不可售
屋顶梯屋与电梯机房 352 不可售
其他 16 不可售
(二) 楼栋数及层数：共3栋，其中A\C塔为26层，B塔为29层
(三) 户型设计面积及配比表（注：为国土测绘竣工实测数据）（实用率80.34%）
房型 房型编号 建筑面积 套内面积 套数 套数比 面积比
A01/C02 158.01 126.96
三房二厅二卫
A03/C03 163.24 131.16
96 48.5% 42.3%
四房二厅二卫 A02/C01 192.48 154.65 48 24.2% 25.4%
四房二厅三卫 B01/B02 218 175 54 27.3% 32.3%
合计 -- 36,521.82 -- 198 100% 100%
总户数及总车位数：总户数198户。车位均为地下车位，共206个（其中人防
车位58个）
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三、 项目设计及建造情况介绍
(一) 主要设计时间节点
规划设计招标，于2004年4月26日发标，2004年5月25日回标。之后开展
方案调整深化，扩初设计、报建设计，施工图于2005年8月完成
项目 方案招标 方案定稿 方案报建 扩初设计 施工图
锦城南苑 2004-5-25 2005-3-19 2005-4-30 2005-8-5 2005-8-15
注：上述均为完成时间，以规划局或建委的批复文件时间为记录依据
(二) 项目开工时间、关键施工节点时间、开盘时间、完工时间
(三) 项目建成前后环境情况对比：说明及实景照片
建成前环境说明：本地块原地块略呈正方形，南窄北稍宽。原状为中国人民解
放军95137部队驻地。地块内现有建筑物约12,400平方米，最高为6层的住宅楼，
在军方搬迁后拆平。周边环境：
1. 南边：是9层高的旧住宅楼以及内环路放射线（离地约28米高），中山路对面是天
兴大厦及广铁新建的宿舍楼宇，两座楼宇皆为33层高且体量大，这个方向的视线
不通畅且受高架路的影响比较大
2. 西面：是多层旧式宿舍楼和和风雅居高层住宅，低层景观一般，高层可望繁华的城
市景观
3. 东侧：是小学，楼层较低、建筑密度小，视线较宽广，且东侧远景为天河新区，景
观条件不错
4. 东南面：是锦城B5栋高层，景观和视线受到一定的限制和影响
5. 北面：是锦城A区小高层和内部规划用地，若采取一定的措施，如兴建内部花园，
在小高层顶部做绿化，中低层的景观会比较好
6. 噪音环境：本项目南面的内环路放射线对楼宇价值产生了较大的影响，噪音影响大；
东风路及中山一立交等周边城市道路对小区有一定噪声影响
项目建成后实景照片
名称 时间
项目开工时间 2006年3月12日
地下室结构封顶 2007年1月24日
结构封顶 2007年7月31日
竣工验收 2008年6月20日
开盘时间 2006年12月25日
项目入伙 2008年6月23日
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