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基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴
深圳中海香蜜湖1号项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意
目录
【核心内容提要】 2
【项目概况及评估综述】 3
【项目投资管理评估】 3
【项目规划设计工作评估】 4
【项目营销工作评估】 12
【项目进度、工程管理评估】 19
【项目成本管理评估】 25
【核心内容提要】
投资管理评估
本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利
财务管理评估
从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标
规划设计工作评估
本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验
营销工作评估
本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式
发展进度、工程管理评估
项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训
项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路
成本管理评估
项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性
项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内
【项目概况及评估综述】
项目概况：
项目位于深圳高档住宅云集的香蜜湖片区，北邻侨香路，东侧为香梅路，南侧毗邻水榭花都高档住宅区，西面为本片区最核心的景观资源——香蜜湖及市政规划的公园，作为城市中心最后一个临湖低密度住宅，是深圳市中心区域极为难得的自然与繁华兼得的楼盘
项目经济技术指标
项目规划建设用地面积93,544㎡，可建设建筑面积131,000㎡，其中，住宅总建筑面积126,506㎡，会所、幼儿园及其它公共设施面积4,603㎡，容积率为1.4
项目以联排别墅（御园别墅区）及高层湖景住宅单位（华府高层）为主，并有少量多层住宅和配套公建，户型区间为180㎡—450㎡。双拼、联排、叠加别墅均设有双车位，高层住宅部分设车位467个
项目开发周期
项目用地通过公开拍卖竞得，2004年4月30日签订土地出让合同后，于2005年4月开工建设，2005年12月25日开盘，南区2006年3月12日竣工，2006年6月30入伙；中北区2006年9月30日竣工，2006年11月19日入伙；北区高层2006年6月20竣工，2007年8月30日入伙，建设期31个月，销售期20个月
项目综合评估
本项目是深圳特区内罕有的低密度超高档住宅小区，位处深圳的中心位置，兼有湖景、林木的自然风光和度假村的悠闲暇逸，是都市中极为难得的自然与繁华兼得的片区，地理位置显赫，景观条件优越
本项目由中海地产和香港信和合资经营，资金来源由双方各承担50％，双方各占50％权益
香蜜湖1号的设计着重体现“新豪宅”的特色，并将“绝版府邸，尊贵人生”的设计理念深入规划、户型、立面、室内、环境设计和物料使用等方面
项目的销售工作从营造豪宅气氛的要求出发，从客户资源的积累、营销的推广到项目的开盘都充分体现了尊贵、典雅、高尚的气息，并通过独特的开盘法，达到了价格的攀升，最终完成了销售速度和价格上的大丰收
项目在工程管理方面，率先实践了矩阵式的独立项目管理模式和总包管理模式
【项目投资管理评估】
宏观经济和房地产市场发展变化分析
项目发展周期内深圳市房地产市场状况
深圳市商品住房施工、竣工、销售情况表
单位
2004年
2005年
2006年
数额
同比（%）
数额
同比（%）
数额
同比（%）
商品住房施工面积
万平方米
2,257.68
9.96
2,152.58
-4.66
2,157.39
0.22
其中：新开工面积
万平方米
766.91
7.2
753.9
-1.7
609.46
-19.16
商品住房竣工面积
万平方米
772.2
-0.79
704.44
-8.77
581.87
-17.4
商品住房销售面积
万平方米
802.58
-1.15
901.13
12.28
705.82
-21.67
其中：境内外地人
