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[Table_MainInfo][Table_Title] 华夏幸福（600340）
领军产业发展，进军全国龙头
——华夏幸福深度报告
卜文凯（分析师） 赵格格（研究助理）
010-59312756 0755-23976170
buwenkai@gtjas zhaogege@gtjas
证书编号 S0880517080005 S0880117110069
本报告导读：
公司独特的业务模式和异地复制的成功，将分享全国经济增长红利，并逐渐完成区域
龙头到全国龙头的蜕变，业绩和估值有望同时得到较大的提升
投资要点：
[Table_Summary]维持增持评级，上调目标价至66.7元。维持2017/18年EPS为2.96
元、4.25元的判断。公司独特的业务模式和异地复制的成功，将分享
全国经济增长红利，并逐渐完成区域龙头到全国龙头的蜕变，业绩和
估值有望同时得到较大的提升，预计对应2018年16倍PE，因此上
调目标价至66.7元
市场对于公司的认识仍然停留在集中于京津冀的住宅开发商，我们
预计，随着公司2018年异地复制的成功和产业发展能力的大幅提升，
市场对于公司的认知将逐渐转变为布局全国的龙头产业运营商。因
此公司将享受较高的估值溢价：
（1）公司正在完成区域龙头到全国龙头的蜕变。随着公司长三角区
域逐步发力，异地复制的模式逐渐被认可，公司全国化布局有望在
2018年大幅前进
（2）公司独特的业务模式将分享全国经济增长的红利。在各地政府
重视人才和产业培育的环境下，公司作为产业园区龙头运营商，将持
续享受政策和经济发展带来的红利。而产业发展能力作为公司的核心
竞争力和护城河，为公司贡献业绩的同时，也将为公司带来估值溢价
公司2018年销售和业绩有望迎来爆发期，预计其增速将超出市场预
期。2018年，公司的京津冀板块、长三角板块、园区结算板块有望
齐头并进，多管齐下，其销售和业绩增速有望持续超出市场预期
风险提示：产业落地不及预期，京津冀外区域销售贡献低于预期
[Table_Finance] 财务摘要（百万元） 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
营业收入 38,335 53,821 76,727 103,503 137,441
(+/-)% 43% 40% 43% 35% 33%
经营利润（EBIT） 6,734 9,143 13,013 18,755 23,613
(+/-)% 34% 36% 42% 44% 26%
净利润（归母） 4,801 6,492 8,740 12,571 15,783
(+/-)% 36% 35% 35% 44% 26%
每股净收益（元） 1.62 2.20 2.96 4.25 5.34
每股股利（元） 0.54 0.66 0.70 0.80 0.90
[Table_Profit] 利润率和估值指标 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
经营利润率(%) 17.6% 17.0% 17.0% 18.1% 17.2%
净资产收益率(%) 35.5% 25.6% 27.3% 29.8% 28.5%
投入资本回报率(%) 13.8% 10.7% 16.4% 18.9% 17.0%
EV/EBITDA 11.8 10.5 6.8 4.9 4.5
市盈率 16.8 12.4 9.2 6.4 5.1
股息率 (%) 2.0% 2.4% 2.6% 2.9% 3.3%
[Table_Invest] 评级： 增持
上次评级： 增持
目标价格： 66.70
上次预测： 40.67
当前价格： 43.90
2018.01.17
[Table_Market] 交易数据
52周内股价区间（元） 23.76-48.30
总市值（百万元） 129,722
总股本/流通A股（百万股） 2,955/2,955
流通B股/H股（百万股） 0/0
流通股比例 100%
日均成交量（百万股） 24.83
日均成交值（百万元） 845.90
[Table_Balance] 资产负债表摘要
股东权益（百万元） 37,452
每股净资产 12.67
市净率 3.5
净负债率 117.63%
[Table_Eps] EPS（元） 2016A 2017E
Q1 0.44 0.59
Q2 0.90 1.23
Q3 0.22 0.29
Q4 0.64 0.84
全年 2.20 2.96
[Table_PicQuote]
[Table_Trend] 升幅(%) 1M 3M 12M
绝对升幅 41% 42% 82%
相对指数 36% 41% 72%
[Table_Report] 相关报告
《产业发展高速增长，异地复制进一步提速》
2017.08.18
《雄安大风扶摇起，产业新城领风骚》
2017.04.05
《创新模式引领潮流，产业发展高歌猛进》
2016.08.17
《产业创投大风正起，幸福航母乘风破浪》
2016.03.30
公
司
深
度
研
究
-3%
14%
31%
48%
65%
2017/12017/42017/72017/10
52周内股价走势图
华夏幸福上证综指
房地产/金融
股
票
研
究
证
券
研
究
报
告
华夏幸福（600340）
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[Table_OtherInfo] [Table_Industry] 模型更新时间：2018.01.16
股票研究
金融
房地产
[Table_Stock]
华夏幸福（600340）
[Table_Target] 评级： 增持
上次评级： 增持
目标价格： 66.70
上次预测： 40.67
当前价格： 43.90
[Table_Website] 公司网址
cfldcn
[Table_Company] 公司简介
公司以“经济发展、社会和谐、人民幸
福”的产业新城为核心产品，秉持“四
个坚持”的产业新城系统化发展理念，
即“坚持以绿色生态为底板，坚持以幸
福城市为载体，坚持以创新驱动为内核，
坚持以产业集群集聚为抓手”，通过创新
升级“政府主导、企业运作、合作共赢”
的PPP市场化运作模式，探索并实现所
在区域的经济发展、城市发展和民生保
障，有效提升区域发展的综合价值
围绕三大国家战略重点区域，公司夯实
巩固京津冀区域，积极布局长江经济带，
谋划卡位“一带一路”
[Table_PicTrend] 绝对价格回报（%）
[Table_Range] 52周价格范围 23.76-48.30
市值（百万） 129,722
[Table_Forcast] 财务预测（单位：百万元） 损益表2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
营业总收入38,335 53,821 76,727 103,503 137,441
营业成本25,103 36,045 51,407 68,146 91,783
税金及附加2,709 3,135 4,469 6,028 8,005
销售费用1,236 1,875 2,673 3,606 4,789
管理费用2,552 3,623 5,165 6,967 9,251
EBIT6,734 9,143 13,013 18,755 23,613
公允价值变动收益0 0 0 0 0
投资收益304 415 415 415 415
财务费用1 563 623 737 837
营业利润6,903 8,818 12,805 18,433 23,191
所得税1,961 2,807 4,037 5,806 7,290
少数股东损益186 -323 129 186 186
净利润4,801 6,492 8,740 12,571 15,783
资产负债表
货币资金、交易性金融资产36,802 45,503 62,372 76,580 60,430
其他流动资产4,611 10,724 10,724 19,304 19,304
长期投资1,466 3,239 3,239 3,239 3,239
固定资产合计4,598 6,009 7,027 8,081 9,041
无形及其他资产8,210 15,821 18,196 19,872 21,749
资产合计168,623 249,903 305,479 384,836 459,435
流动负债113,839 159,699 198,474 247,438 308,680
非流动负债29,154 52,172 6,217 82,172 82,172
股东权益13,527 25,361 32,033 42,240 55,364
投入资本(IC)35,138 58,451 54,638 68,068 95,370
现金流量表
NOPLAT4,833 6,283 8,943 12,889 16,227
折旧与摊销315 791 753 907 1,073
流动资金增量5,914 -9,602 514 -2,416 -24,760
资本支出-1,099 -3,723 -4,045 -3,507 -3,795
自由现金流9,963 -6,251 6,164 7,872 -11,255
经营现金流7,450 7,763 14,866 2,860 -7,364
投资现金流-5,796 -25,062 -3,630 -3,092 -3,380
融资现金流19,296 25,394 5,633 14,440 -5,405
现金流净增加额20,950 8,094 16,869 14,207 -16,149
财务指标
成长性
收入增长率42.6% 40.4% 42.6% 34.9% 32.8%
EBIT增长率33.5% 35.8% 42.3% 44.1% 25.9%
净利润增长率35.7% 35.2% 34.6% 43.8% 25.6%
利润率
毛利率34.5% 33.0% 33.0% 34.2% 33.2%
EBIT率17.6% 17.0% 17.0% 18.1% 17.2%
净利润率12.5% 12.1% 11.4% 12.1% 11.5%
收益率
净资产收益率(ROE)35.5% 25.6% 27.3% 29.8% 28.5%
总资产收益率(ROA)2.8% 2.6% 2.9% 3.3% 3.4%
投入资本回报率(ROIC)13.8% 10.7% 16.4% 18.9% 17.0%
运营能力
存货周转天数1301 1255 1255 1200 1200
应收账款周转天数59 57 57 50 50
总资产周转天数1345 1419 1321 1217 1121
净利润现金含量1.55 1.20 1.70 0.23 -0.47
资本支出/收入3% 7% 5% 3% 3%
偿债能力
资产负债率84.8% 84.8% 85.3% 85.6% 85.1%
净负债率81.1% 93.3% 40.7% 38.1% 54.2%
估值比率
PE16.8 12.4 9.2 6.4 5.1
PB5.3 3.2 2.5 1.9 1.5
EV/EBITDA11.8 10.5 6.8 4.9 4.5
P/S1.9 1.5 1.0 0.8 0.6
股息率2.0% 2.4% 2.6% 2.9% 3.3%
-33%-18%-3%13%28%43%
1m
3m
12m
-5%
11%
27%
44%
60%
76%
-3%
14%
31%
48%
65%
82%
2017/12017/42017/72017/10
股票绝对涨幅和相对涨幅
华夏幸福价格涨幅
华夏幸福相对指数涨幅
0%
9%
17%
26%
34%
43%
15A16A17E18E19E
利润率趋势
收入增长率(%)
EBIT/销售收入(%)
0%
7%
14%
21%
28%
36%
15A16A17E18E19E
回报率趋势
净资产收益率(%)
投入资本回报率(%)
0%
19%
37%
56%
75%
93%6001
12003
18004
24006
30007
15A16A17E18E19E
净资产(现金)/净负债
净负债(现金)(百万)
净负债/净资产(%)
华夏幸福（600340）
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目 录
1. 投资逻辑：分享全国经济增长红利，区域龙头到全国龙头的蜕变 . 4
2. 中长期：产业与经济谐振，公司共政府双赢 . 5
2.1. 发展产业是完善长效机制的重要途径 ...... 5
2.2. 政府对于产业发展的重视程度日趋提高 .. 6
2.3. 公司模式与未来发展高度契合，坐享经济增长的红利 .. 8
3. 短期：异地复制再创新章，全国扩张再造龙头 ........ 11
4. 销售业绩增速靓丽，2018全面爆发 .. 14
5. 估值与建议 ....... 15
6. 风险提示 ........... 16
。。。以上简介无排版格式