本文分六个部分,第一部分,阐述本文研究的目的以及研究的意义,并对国内外房
地产融资研宄的现状进行了一个对比分析;第二部分,阐述了房地产并购基金的概念、
特征,并对目前房地产并购的主流模式进行了介绍;第三部分,介绍了A地产公司股东
背景及股权结构情况,并对A地产公司为迅速做大做强,希望通过不断兼并收购其他房
地产公司的诉求进行了分析,接着对房地产并购基金的政策可行性进行了分析;第四部
分,介绍了 A地产公司目前意中B公司名下的“桃花源”项目,并提出并购。接着对“桃
花源”项目的项目开发背景、房地产政策、项目经济技术指标等进行了分析;第五部分,
“桃花源”项目并购基金融资设计方案介绍,确定并购基金的规模,并购基金在社会资本
参与下的合作模式,并购基金的退出方式,以此确保并购基金融资方案的可行性;第六
部分,结束语
关键词:房地产企业、社会资本参与、并购基金、不良资产
I 目录
m要 I
ABSTRACT II
m-m导论 i
1.1选题背景与研宄意义1.1.1研宄背录与研宄对象1. 2国内外房地产行业融资发展现状1. 2.1国外房地产行业融资发展现状1. 2. 2国内房地产行业融资模式发展现状1.3研宄内容和研宄方法1. 4论文的研宄思路及框架第二聿房地产并购基金运作模式2.1并购基金和房地产并购基金2. 1. 1并购基金概述2.1. 2并购基金基本特征2. 2房地产并购基金的融资模式2_ 3房地产并购基金的盈利模式2. 4房地产并购基金的基本交易结构第三聿A地产公司并购基金融资必要性分析3.1 A地产公司体系简介3.1.1 A地产公司简介3.1.2 A地产公司股东背景介绍3.2 A地产公司并购基金融资的必要性和可行性分析3.2.1 A地产公司并购基金融资的必要性分析3.2.2 A地产公司并购基金融资的可行性分析3. 3A地产公司并购基金融资的设计流程3. 3.1并购基金的设立m 3.3.2 A地产并购基金的合作模式选择3. 3. 3A地产公司并购基金的投资管理3.3.4 A地产公司并购基金的作用与收益分配3. 3. 5A地产公司并购基金的退出4.1并购基金标的-“桃花源”项目选择背景分析4.2 B公司名下的“桃花源”项目简介4.2.2 “桃花源,,项目简介4. 3房地产市场发展环境分析4. 3.1政治环境分析4. 3. 2经济环境分析
21
4. 3. 3发展环境分析
22
4. 4房地产市场发展概况
24
4.5项目SWOT分析
25
4.5.1项目优势
25
4. 5. 2项目劣势 25
4. 5. 3项目机会 26
4. 5. 4项目威胁 26
4.6项目建设的意义
27
第五章“桃花源”项目并购基金融资方案设计
28
5.1 “桃花源”项目开发合规性分析
28
5.1.1国有土地使用权证
28
5.1. 2建筑用地规划许可证
28
5.1. 3建设工程规划许可证
28
5.1. 4建筑工程施工许可证
30
5.1. 5商品房预售许可证
30
5.2投资估算 30
5. 3项目财务效益分析
32
5. 3_ 1财务指标分析
32
5. 3. 2销售情况分析
35
IV 5.3.3项目估值
36
5. 4项目并购基金融资方案设计
37
5. 4.1 A地产公司并购基金的框架设计
37
5. 4. 3并购基金内容
38
5. 4. 4并购基金特别说明:
40
5.5并购“桃花源”项目操作流程
40
5. 6并购基金风险防范措施
41
第六章雜
42
料文献 43
致谢 46
v 广西大学工商管理硬士学位论文
A地产公司“桃花通”项目并购基金触资设计研究
第一章导论
本章简单阐述了本论文研宄的背景,介绍了关于房地产并购基金的研宄现状及实践
探索。对本研究的目的意义、研宄内容与采用的研宄方法等进行了简单的介绍,为后续
章节的论述作铺垫
1.1选题背景与研宄意义
1.1.1研宄背景与研宄对象
1.1.1.1研宄背景
中国在过去的十来年里,房地产市场经历了指数式发展。据经济学家郎咸平教授计
算,在过去的十年里,最有争议的房地产行业是全国财政收入的30%,同时房地产行业
政府共征收12项税、56种费用,土地成本及税费占据了房地产平均价格的约70%,这是
也导致房价迟迟不降的原因。由此可见,房地产市场对中国经济发展起到举足轻重的作
用,房价在短期内也不会大幅度下降。房地产的发展永远离不开大量资金的支持,一般
房地产投资项目的资金筹措来源的主要渠道有:资本金(股本金)、银行贷款、预售收
入、承包商垫资和合作开发共五种
近几年受全国经济周期影响,较多并无雄厚资金实力、且开发项目经验不足的小型
房开企业相继出现经营,连连跑路的新闻报道接踵而至。这最终将严重影响中小居民的
经济利益受损,也不利于地方维稳,同时给已有的中小房地产开发企业后期项目开发和
销售,带来严重不利。购房者逐步对中小房地产开发企业失去信心,本身资金实力捉襟
见肘的情况下,销售一旦没有及时跟上,预售款未及时回笼,企业资金链断裂,势必出
现资不抵债,企业跑路,承建商收不到房地产企业的工程款,民工工资无法及时兑付等
等问题。存了一辈子钱才够付首付的刚需型购房者将成为最大的受害者
1. 1. 2研宄意义
本文研宄的内容为:在中小房地产开发企业对自身经营存在困难的时候,能有第三
方大型房地产开发企业愿意一次性买断原有开发项目或伸出橄榄枝援助该项目,愿与其
共同经营该项目,是否接下来的局面会有所好转。大型房地产开发企业以其天然的优势
—
—融资优势,将资金注入原本摇摇欲坠的中小房开项目,盘活该项目,使其恢复原来
的生机,融入大型房开企业的管理团队,让原有房开企业再次绽放光彩
本文着重于研宄地产公司通过与银行合作,开辟一条新的道路,不是以传统的项目
1 广西大学工商苷理硬士学位论文
A地产公司“桃花通”项目并购基金融资设计研究
贷款作为出发点,而是集合社会资金共同为A地产公司找寻一条符合A地产公司发展轨迹
的融资方式一并购基金,由于A地产公司作为大型房地产开发企业,具有较成熟的房地
产开发经验以及一级开发资质,因此基于本身上市的诉求,再加之受房产调控影响,土
地供应不足,要找到新的土地进行开发较为困难,为使A地产公司迅速扩大规模上市,
收购其中小房地产公司是一条便捷之路,再加之受经济周期影响,中小房地产企业项目
—定程度上成为“烂尾楼”的项目较多,因此A地产公司可以一箭双雕,通过收购自身
评估后认为“有利可图”的中小房开,不断扩大自己规模,从而实现自己的宏伟蓝图的
同时,也盘活了我国“不良资产”降低金融风险
1. 2国内外房地产行业融资发展现状
1. 2. 1国外房地产行业融资发展现状
房地产融资的方式因国家不同、历史不同、融资环境不同等,因此形成的模式也因
国而异、因地制宜。归纳起来,比较有代表性的模式主要是:美国的房地产证券化融资、
德国的储贷结合地产贷、
(1)美国的房地产证券化融资模式
美国的房地产金融市场由于最为发达、建立起的机制较为健全、品种较为丰富,因
此可以说美国的房地产融资市场是一个强有效的完全竞争市场。美国是通过消费导向来
刺激房地产市场的规范性,各个机构之间的竞争较为激烈,因此信贷资金能进行良性循
环和健康发展。20世纪以来,美国衍生了全世界大部分的房地产融资新模式。美国房地
产融资模式,主要有以下几个象征性代表:
类似于中国,美国的住房抵押贷款是房地产贷款的基础,但美国的住房抵押市场
却是世界上最为前卫的,美国通过住房抵押市场做成了房地产信托基金REITS (Real
Estate Investment Trusts),包括权益型房地产信托基金、混合型房地产信托基金以
及抵押型房地产信托基金,除此之外还有住房抵押债券、住房抵押资产证券化等,美国
发达的一级市场为这些形形色色的融资产品打下了良好的基础,活跃的二级市场为这些
融资产品提供了广阔的交易平台。这些种类丰富的金融产品不仅增加了房地产融资渠
道,而且提高了市场运作的效率。并且使得住房抵押市场成为了支持美国建筑业和解决
居民住房问题的支持
(2)德国的储贷结合房地产融资模式
■
德国之所以能实施储蓄、贷款相结合的房地产融资模式,是因为德国政府积极鼓励
2 广西大学工商管理硬士学位论文
A地产公司“桃花通”项目并购基金触资设计研究
银行通过吸收存款发放房地产贷款,而这在中国却是中国银监局以及人民银行严令禁止
的。在德国,政府通常会对住房储蓄实施一定的奖励措施,鼓励民众进行住房储蓄,同
时还配置一定的奖励措施,比如住房储蓄奖金、雇员资金积累奖、雇员储蓄奖等
在此种背景下,德国银行对于房地产融资贷款的资本消耗以及存贷比等的限制,相
对中国金融市场,受限制较小。在德国,目前主流的三种贷款主要是:一是住房储蓄贷,
占比约50%,民的储蓄专款专用,储蓄的资金只能用于建造居民购买的房子用,或者是以
存定贷,居民要想在银行获得贷款,必须得有一定比例的存
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