根据国务院发布《关于调整城市规模划分标准的通知》，长春已
步入特大城市行列

东北经济运行在经历了几年的高速发展后，受产业结构的影响，
增速逐年下降。2015年，在全国一线、1.5线和二线城市GDP
排名中，长春市GDP和增速均位于低水平，整体经济运行面临
较大的下行压力

2005-2015年东北四大城市GDP发展情况
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
16.0%
18.0%
20.0%1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
20052006200720082009201020112012201320142015
沈阳市GDP大连市GDP哈尔滨市GDP
长春市GDP沈阳市GDP增速大连市GDP增速
哈尔滨市GDP增速长春市GDP增速
2015年全国重点城市GDP发展情况
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
上海北京广州深圳天津重庆苏州武汉成都杭州南京青岛长沙宁波大连郑州沈阳济南西安哈尔滨福州长春厦门
GDP增速
单位：亿元单位：亿元
总人口：950万人城镇人口：650万人
城镇化率：68%
总人口：880万人城镇人口：540万人
城镇化率：61%
总人口：759万人城镇人口：323万人
城镇化率：43%
2010年
2015年
2020年
长春市人口发展规划
长春
东北亚经济圈
------
----
---
----
----
----
----
----
----
---------
北京
超大城市
特大城市
--
2015年全国重点城市常住人口情况人口指数
Part1宏观发展指数
数据来源：各市统计局及各市国民经济和社会发展公报
数据来源：各市统计局及各市国民经济和社会发展公报
重庆上海北京天津成都广州深圳苏州武汉哈尔滨郑州青岛杭州西安沈阳南京宁波长春福州长沙济南大连厦门
3,500
3,000
2,500
1,500
1,000
500单位：万人
长春市商业地产市场目前整体发展相对保守，缺乏外来成熟经验与本地市场的融合，这些从宏观市场数据、微观市场表现
以及从东北四个主要城市数据对比中均可窥一斑

然而，商业市场的“没有”并不等于“没需求”，长春商业市场面临的“内向”危机，也正是其机会所在。本报告希望从
目前的市场发展中能够窥其端倪，以求寻找新的发展契机

前言
宏观发展指数
商业发展指数
品牌发展指数
办公市场发展指数
01
02
03
04
目
录
02
长春，以第二产业为主导的东北老工业基地
产业结构
2015年长春产业结构
2005-2015年东北主要城市消费意愿分析
长春居民的消费意愿热情高涨，消费需求有待进一步挖掘
消费指数
以工业化著称的长春以第二产业为主导，汽车工业尤其发达，占
工业产值比重超过70%，是长春名副其实的龙头产业

从目前发展来看，长春经济发展仍依赖工业扩张，未来将逐渐向
服务业方向过渡

从全国来看，长春市人均可支配收入在全国处于相对较低水平，但
消费意愿却居于前列，高于同处于东北的大连和沈阳，消费需求有
进一步挖掘的空间

2015年全国重点城市产业结构
-25.0%
-20.0%
-15.0%
-10.0%
-5.0%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
北京广州上海深圳济南南京西安杭州哈尔滨厦门青岛成都天津武汉苏州重庆福州大连沈阳宁波郑州长沙长春
第三产业产值第二产业产值第一产业产值
第三产业产值增速第二产业产值增速第一产业产值增速
03
2005-2014年长春市房地产投资
长春房地产市场投资增速下滑，市场进入理性开发时代
房地产发展指数
长春房地产市场保守，外来企业进驻少
知名房地产企业进驻指数
长春房地产投资在经历了几年的高速发展后，于2011年达到最高
值，其后增速下滑，活跃度下降，房地产业由“黄金时代”进入
“白银时代”

根据2015年中国房地产业综合实力100强排行榜，目前已有30余
家百强企业布局沈阳，领跑东北；而长春仅有10余家进驻，相对较
少。同时布局四个城市的企业中，仅恒大集团在长春项目较多

东北主要城市全国百强地产Top10进驻情况
万科集团√√√
恒大集团√√√√
保利地产√
√
√
绿地集团√
√√
√√
万达集团√√√√
碧桂园√√√
华润置地√√√√
世茂集团√√√√
龙湖地产√√
金地集团√√
总计710710
长春全国百强地产Top10大连哈尔滨沈阳1030
40
沈阳大连长春哈尔滨
单位：个
数据来源：各市统计局及各市国民经济和社会发展公报
数据来源：各市统计局及各市国民经济和社会发展公报
6.3%第一产业
第三产业40.5%
第二产业53.2%
东北主要城市百强地产企业进驻活跃度
同时布局东北主要城市地产商的项目数量
地产商沈阳大连长春哈尔滨
恒大集团96 1212
万达集团4644
华润置地 12 642
世茂集团2211
保利地产 17 388
绿地集团9 273
总 计53 253630
700
600
500
400
300
200
10070.0%
60.0%
50.0%
40.0%
30.0%
20.0%
10.0%
0.0%
-10.0%
-20.0%
单位：亿元
房地产开发投资增速
2005 20062007 20082009 20102011201220132014
2005 2006 2007 20082009 20102011 2012 20132014
沈阳市消费意愿大连市消费意愿
哈尔滨市消费意愿长春市消费意愿
100%
95%
90%
85%
80%
75%
70%
65%
60%
55%
50%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2015年全国各主要城市消费意愿10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
上海苏州杭州宁波北京广州南京深圳厦门济南青岛长沙大连武汉成都福州沈阳天津西安郑州哈尔滨长春重庆
人均可支配收入人均消费性支出消费意愿
单位：元
（数据统计截止至2016年10月，开发商在该城市开发或运营的住宅和商业项目）
04
2015年东北主要城市本土商业地产商营业收入
长春商业市场本土企业占主导地位
知名商业地产运营商进驻指数
东北主要城市本土商业地产商扩展情况
全国及国际知名商业地产商进驻情况
长春市本土商业运营商欧亚集团具有较强的影响力，市场占有
率高。但国际化和全国性的商业地产商进驻数量低于其他城市
，商业地产市场发展偏内向

√
√
√√√
√√
√
√√
√
√
√
√
√√
√
√
√√√
√√
√√
√√√√
√
√√√
05
市级商圈
（重庆路商圈、红旗街商圈、桂林路商圈、火车站商圈）
多中心格局形成
商圈分布
重庆路商圈
桂林路商圈
火车站商圈
红旗街商圈
目前长春四个市级商圈，其中火车站、重庆路、桂林路
三大商圈位于城市重要道路-人民大街沿线，规模性商
业体量接近城市整体商业总量的一半。但随着城市发展，
长春市商业从空间分布上开始呈现向外扩张多中心的发
展趋势

长春大连沈阳商业运营企业哈尔滨
长春大连沈阳商业运营企业哈尔滨
单位：亿元
大商集团 欧亚集团秋林集团中兴商业
营业收入同期增长
Part2商业发展指数
数据来源：RET睿意德
数据来源：RET睿意德
数据来源：各集团2015年年度报告
火车站分散，红旗街最旺
商圈客流指数
长春四大商圈，红旗街商圈人气最旺，尤其周末，人流
集中度高，达到一周峰值。火车站商圈人气呈离散式分
布，集中度相对较差，周五人气达到峰值。桂林路商圈
工作日人气较周末人气旺盛，人气峰值在周三周四凸显

重庆路商圈一周人气较为平均，无明显峰值

400
300
200
10030.0%
20.0%
10.0%
0.0%
-10.0%
-20.0%
沈阳 —兴隆大家庭
沈阳 —中兴商业
大连 —大商集团
长春 —欧亚集团
哈尔滨 —远大集团
哈尔滨 —秋林集团
恒隆地产
凯丹置地
凯德置地
九龙仓
柏威年集团
新世界百货
百盛百货
华润置地
万达集团
中粮集团
卓展集团
总计 7 925
辐射城北区域
辐射城西区域
宽城万达广场
住邦城市广场
中东城市广场欧亚新发百货
活力城欧亚奥特莱斯
中东大市场欧亚万豪购物中心
长春1948晨宇购物中心
国贸商都
赛德广场
天地十二坊
国商百货
欧亚卖场
辐射城南区域净月区大学城商圈
辐射城东区域
火车站
重庆路
红旗街
桂林路欧亚车百
（数据统计为全国及国际知名商业地产商在该城市开发或运营商业项目的情况 ）
06
存量较小，增长匀速
市场存量指数
中小体量的中档本地项目为市场主导
整体发展水平
长春市主要本地商业企业代表长春市现代商业规模情况
据统计，长春市规模性集中式商业自2009年起进入快速发展阶段，以年均27.4万平方米的速度增长。目前商业市场存量约350万平方米，为东北
四大主要城市规模商业存量最小的城市

长春本地零售企业表现较好，以欧亚集团为代表的商业集团占据长春市场重要位置；目前长春商业市场整体以中等档次为主，且以5-10万平的
项目为主

07
去零售化趋势明显，业态丰富度仍有待提升
业态发展指数
长春市潜在商业项目分布情况
单体体量大，销售型商业街区多
潜在商业发展指数
近两年，长春集中式商业项目业态的去零售化趋势较为明显，餐饮业态增长速度较快，商业业态丰富度开始提升

但与东北其他城市相比，长春市集中商业中零售业态比例仍然较高，非零售业态发展相对滞后，尤其能够带动人气的餐饮业态和儿童业态发展