利好程度
国11条
国4条
新国 10条
北京 限购
上调 存款 准备金
新五条
14城 限购
上调 利率
新国 八条
限购 令扩容
上调 利率
连续3次 上调存款准备金
上调 利率
限购二次 令扩容
央行开征保证金存款准备金
普住标 准放宽
下调存 款准备金
政策持续稳定……房产政策调控基调不变……金融政策初显放松…
坚守限购政策不放松
住宅成交未见明显起色，商品房市场在供应高位的情况下依然低迷，整体市场处于博弈状态调整期较长。 价格多次松动下滑，购房者对房价下行的预期不断升级，加之品牌地产领降，仍将深度调整。 存量房不断高走，未来市场竞争呈现白热化
商品房市场量价齐调，处于深度调整期，万科、富力、龙湖等品牌地产领降市场，未来地产行业将进入谷底
在“新国八条”和“京十五条”等楼市政策的高压影响下，北京别墅市场遭遇寒冬，1月成交面积的数据点在成交套数数据点的下方，这段时间内“小户型”别墅受到购房者青睐，随着调控力度的加强，2月后的成交主粮乎都是“中大户型”别墅。这主要是由于“限购令”的出台，“一步到位”成为购买别墅的新趋势。 数据显示，受新政影响，2011年1-6月北京别墅成交金额波动明显，2--4月份成交额更显尴尬。 虽然1--6月市场成交起起伏伏，但总体成交均价仍然比较平稳趋势在25000元/平米，最低周成交20399/平米，5月最后一周最高周成交37889元/平米
6月后北京别墅市场成交走势趋于平稳，10月至今有明显抬头趋势。是由于10月北京别墅市场大量的打折优惠活动造成了非常好的成交局面，11月开发商打出了更多、更具诱惑力的优惠条件，从11月第一周的成交可以看出来，确实起到了很大的作用，进入12月后别墅市场成交相对稳定
从供应结构来看，独栋类产品供应量萎缩，联排双品类别墅供应量大幅度提升，类别墅产品竞争激烈，其总价低、品质感、价值感相对较高的优势对独栋别墅市场形成一定的冲击。 从成交结构来看，独栋别墅、双拼别墅成交量大幅度下滑，房地产市场淡市中，高总价、高单价的产品成交阻力较大，而性价比较高的联排类物业异军突起，成交量逆势上涨
我们对2012年房地产市场的判断是： 一半是海水 一半是火焰
调控政策坚守不变，金融政策略显放松，经济形势逐步好转。 把握好宏观调控的方向、力度和节奏，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调
2012年房产政策调控基调坚持不变，房地产市场持续深度调整。 经济增长需要龙头行业支撑，金融政策略有放宽，金融市场资金再度充裕。 高端商品房市场竞争激烈，独栋别墅产品供应持续减少。 购房者观望情绪浓厚、受当前舆论影响对房产市场发展预期利空。 2012年行业的黎明中曙光初显地产行业在“萝卜”与“大棒”中大步前行
营销关键点
执行方案
营销战略
项目核心竞争力
推广战略
营销体系 推盘节奏 销售目标 回款计划 工作排期
费用预算 推广渠道
项目营销推广策略思维导图
2012年营销关键点
提炼归纳项目价值点、重塑品牌，提升形象，扩大市场影响力
通过园林景观改造提升、庭院房屋精装修提升产品价值
全员营销策略，利用销售代理公司、高端俱乐部客户资源，其他高端项目客户资源，扩充项目客户来源，以提升客源基数带动项目成交
灵活的销售策略，根据市场及客户情况适时调整价格策略及优惠措施
减少大众推广、多进行线下推广，以圈层活动、高端客户数据库等精准锁定客源，最大限度提高推广有效性
本案核心竞争力
哪些方式能打动客户？
我们认为项目形象主题是五者的融合
稳扎稳打、快速销售、迅速回款 树立区域市场影响力 为后续长期销售奠定坚实基础
客户导向型营销战略，建立强有力的营销保障体系
以产品力对抗地段，以高性价比吸引目标客群 建立最直接的销售渠道，进行最有效的客户告知 最准确的把握客户消费心理，完成最有效的销售促进
“三最”原则——最快速有效、最引发关注点、最便于成交
营销战略
组合互动市场策略——细分市场，阶段性制造产品稀缺 客户关系营销策略——通过扩张接触点，全方位、全程服务
项目定义高端豪宅，如何实现本案认知壁垒的突破？
创新营销——借鉴其他行业的服务营销，提升客户满意度 情景化体验营销——空间的戏剧化差异，强化情景营销的现场感染力
如何降低消费者的抵触心理？
整合营销策略——整合多种客户资源，整合多种推广渠道 差异化营销策略——提升附加值，与周边产品展开差异化竞争
如何如何解决有效客群来源？缩短客群对项目的认知时间？
通过园林景观、庭院精装修等组合拳提升产品价值
扩张接触点，开展异地营销、企业团购等营销活动
高举高打，差异化区域周边楼盘
以小博大，锁定最有效的渠道，信息无损传递
提升辐射力、辐射范围，引起客户关注
客户参与情趣化的情景体验将产生极高的良好口碑
品质提升、对比价格，给客户传递性价比的概念
产品竞争：强调产品差异化（亚洲别墅）
区位竞争：强化T3潮白河（国际生活、优美景观）
营销战略
营销保障体系
产品力
通过对产品价值点重新梳理与提炼，树立项目在区域内（辐射东部别墅区）的标杆形象
营销力
推广力
客源力
树立形象
提升价值
园林景观提升改造、庭院精装修、室内精装
情感营销
体验展示
从卖房子转变为卖生活，给项目一个标签（世界华人生活的亚洲别墅），给项目定义一种文化与精神
用三个精装样板间、中心湖景覌、样板街区，加强产品展示力，营造生活氛围，注重细节，以最真实的情景感动客户
锁定渠道
增强感染力
调整推广策略及渠道，适应淡市营销，变大众为窄众、变线上为线下，以圈层活动、客户资源互换等精准锁定推广渠道
深挖项目内涵，以推广宣传并放大项目价值点，树立独特气质，增加推广的故事性与梦幻性，引起客户的好奇心
全员营销
大客户战略
与业内同行（公司或者个人）合作，扩展客户资源互换
与高端俱乐部、企事业单位洽谈，以团购的方式给予一定的优惠措施，从而促进客户购买成交
营销战略
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
==>>