天 都 地 产 秀 水 公 园 项 目 产 品 定 位 报 告 本案技术思路 Part1: 项目自身条件分析 项目地块属性认知 与二环相距20分钟的西北地带； 秀水公园良好自然环境； 周边道路交通带来的噪音影响； 占地36%的回迁区占据优势河景； 1.36的容积率 独具优势： 秀水公园优质自然环境 项目优劣势分析 存在问题： 问题一：远离市区、周边配套十分欠缺； 问题二：铁路、高速公路严重噪声污染； 问题三：回迁区对项目品质存在负面影响 结论：项目存在良好的环境潜质； 但受周边及自身规划影响，品质拔高难度大； Part2: 别墅及二居市场分析 石家庄别墅及二居市场解读 二居板块分布 典型项目分析 项目类别：联排、双拼、小高层、高层 价格：15000元/平米； 总套数：124套 户型：226-300平米 建筑风格：现代简约风格 景观规划：北京土人 【蓝郡】 项目类别：电梯洋房、高层 占地规模：62亩 容积率：2.0 绿化率：40% 建筑风格：维多利亚风格 价格：8000-10000元/平米; 户型：140-240平米； 【天山新公爵】 占地面积：1650亩 绿化率：40% 容积率：0.7 面积区间：170-400平米 项目类别：独栋/双拼/联排 价格：8000-10000元/平米 建筑风格：欧式 园林:江南风情 【江南新城】 江南新城热销背后，是规划带来的优势：兼具市区别墅特征！ 【龙城山湖颂】 占地面积：1280亩 项目类别：双拼、联排 项目定位：真山水别墅“1.5居所” 主要卖点：双湖面、水系 建筑风格：欧式地中海风情 面积范围：190-310平米 项目类别：洋房、别墅 占地规模：700亩 容积率：0.9 绿化率：65% 建筑风格：欧式 户型：36-150平米； 配套：会所、商街、足球场、地下靶场、室外攀岩、军事游乐园、游泳池、疗养馆 【阳光河谷】 温塘热销二居 【林溪小镇】 位置：植物园北侧 占地面积：218亩 容积率：0.8 建筑风格：徽派中式 总户数：300户 建筑类别：双拼、联拼、叠拼 户型：180-300平米 售价：双拼4500 叠拼3700 位置：植物园西1500米 建筑风格：欧式 占地规模：695亩 建筑类别：联排、叠拼、花园洋房、普通多层 容积率：1.2 绿化率：45% 户型：多层50-136平米 别墅180-260平米 售价：4000 【奥斯卡纳 四季凤凰城】 【月容和庄】 建筑风格：现代中式 占地规模：145亩 总建：6万平米 绿化率：60% 容积率：0.68 总套数：共计250套，一期44套 建筑类别：双拼、联排 户型：200-370平米 售价：100-150万/套，3800左右 1、市区别墅，绝对配套优势，定位新奢侈品，高总价，抢占高端人群。 2、郊区别墅依自然景观的单独优势建立，综合水准低，总价高，竞争 激烈，后期销售难度大。 3、区域内别墅联排、叠拼为主，主力面积260平米左右，产品同质、 供应体量大，潜在竞争大 竞争态势分析 避开高端人群的直接竞争； 以高产品附加值，突出性价比突围； 避开奢侈品、身份标榜的诉求； 以中小套型、低总价优势吸引 结 论 Part3: 项目定位 项目定位 城市近郊纯洋房品质二居 借势秀水公园，承载5+2的生活方式； 景观资源、低密度，与城居生活明显区分； 形象亲近可及，强调生活感，与昂贵的奢侈豪宅区隔； 亲子、亲老、亲水、亲自然的情感基调，与标榜身份、地位的高端别墅区分； 从人群上与昂贵市区别墅的纯高端人群进行明显区分，且具有广泛基础 知富阶层 工薪阶层 财富阶层 客群定位 具备知识与财富的中产阶层 年龄主要集中在35—45岁； 多为企事业单位的管理人员； 收入占据中上游水平； 平时工作忙碌，鲜有闲暇； 市区住房条件中上，存在二次（及以上）置业满足节假日家庭团聚、出游等需求； 知识层次高、视野广，讲求品位； 财富积累阶段，有一定的经济实力； 重视家庭观念及子女成长； 看中居家品质/自然/空气/原生态环境等； “知富阶层”特征： 产品线界定 摒弃别墅产品主导的初期构想，推荐以4层半花园洋房为主，配合 少量3-5层（双拼、叠拼）别墅、小高层电梯洋房及小户型酒店公寓。 计划具体产品类型概况： 50-60平米电梯公寓洋房； 80-90平米两室花园洋房； 100-130平米三室情景洋房； 140-160小面积叠拼别墅； 少量160-200平米双拼别墅； 中等单价、严格的总价控制： 直击目标人群 VS避开别墅项目竞争 低密度花园洋房 小高层、公寓 双拼 叠拼 Part4:项目战略理念 对于处在房地产稳步发展的石家庄市场，我项目位于城市近郊地带，如何降低项目运营风险，创造最高产品价值和利润？建树开发商企业品牌？ 我们要做的不仅仅是如普通楼盘运作中单纯的前期定位工作，更重要的是在进入具体工作以前，形成项目开发的总体战略来指导项目整体的开发运营 总体战略理念 理念一：做“公园地产+旅游地产” 的复合型地产开发品牌 复合地产在石家庄已经早已被业内和市场接受，项目地的自然属性为公司及项目的发展定位创造了无限可能。 [建议] 本项目要做标杆产品，同时树立公司开发先河中的“公园地产+旅游地产”的品牌高端形象 理念二：做省会近郊地产发展的里程碑 省会近郊项目的发展近两年发展较快，随着蟠龙湖景区、龙凤湖景区等多个区域项目的别墅产品的建设发展，市场对别墅/洋房产品已经有了一定的认知和接受，然而由于项目规划设计的落后，已跟不上时代的发展，越来越多的购买者希望有更高综合素质的产品出现。 [建议] 本项目要做省会近郊地产发展的里程碑，做近郊二居别墅洋房市场的旗帜 作为高端产品的开发，在实体产品未呈现之前，终端是目标群体接触项目的最重要的接触点，要打造一流的销售终端，作为项目高品质形象的直接代言 具体策略 形象代言型终端的建立 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看