写字楼竞争市场环境 写字楼市场发展概况 新街口—大行宫办公市场竞争环境 鼓楼—山西路办公市场竞争环境 南京CBD目前初步形成了以新街口—大行宫为主，鼓楼－山西路为辅的的CBD格局;奥体中央商务区的规划促进了城市CBD ”双核”的形成 鼓楼 新街口 新街口—大行宫片区—— 南京的金融、商业中心，南京最早发展起来的写字楼市场； 高档写字楼集中区域；项目众多，产品层次参差不齐 河西奥体片区——写字楼集中位于奥体中心东的中央商务区，市场发展历史较短，但随着建邺区政府的迁入，办公市场氛围逐步形成 鼓楼—山西路片区—— 凭借便利的交通，被誉为“第二商圈”的山西路写字楼市场日渐成形。新建高档项目众多，直接挑战新街口商务中心地位 区域划分 写字楼竞争市场环境 写字楼市场发展概况 新街口—大行宫办公市场竞争环境 鼓楼—山西路办公市场竞争环境 新街口作为南京市CBD,人流、物流、信息流集中，都无一不显示出蓬勃的生机,随着长江路九号、长发中心高档商务写字楼的崛起，其办公市场版图日益扩大且日渐成熟 寸土寸金的新街口是绝大多数市民所认可的CBD，其区位优势明显，人流、物流、信息流、资金流等都无一不显示出蓬勃的生机。周边高端商务楼云集并日益成熟，随着2005年地铁一号线的开通，地下停车场的建成，交通线路的调整、拆迁工作的顺利完成将为区域内CBD未来发展空间潜力巨大。 在市政府一道重塑大行宫区域的指令下，区域内土地一度整体出让，不少开发企业蜂拥而至、强势汇入，加上区域内明显的区位优势，大行宫片区商务楼市场羽翼日渐丰满。象国际贵都、长安国际大厦、日月大厦、长发科技大厦等都是一下子窜起来的新秀，其实力不可小视，前景乐观 新街口商圈 项目 分布 目前新街口板块共有6席写字楼项目在售，除长江路九号、凯润金城后期仍将主力推出办公房源外，大部分项目皆在2006年早已上市，目前仍有余房在售，经历了漫长销售周期 项目 概况 城中在售项目面积分割大多在200平米以下，100平米及以下户型占据市场主力，小面积产品通过控制总价可在一定程度上提高去化速度，缩短销售周期 供销情况 新街口新增写字楼项目普遍具有较高的硬件设施标准，其中以长发中心、置地广场（已交付）的硬件设施档次最高 设施标准 长发中心 项目概况： 占地：1.7万平米 总建：12万平米 地址：中山东路300号 开发商：长发地产 物业管理：戴德梁行 项目规划： 由两栋高150M的双塔商务办公楼、两栋135M的高层住宅和商业广场组成 。 外立面：采用了双层立面，其中外立面建筑外皮全部由网状金属幕墙覆盖，简洁纯净 。 层高：5米 销售情况 2005年4月开盘，累计推出368套房源，目前已去化342套房源。目前已交付，并有部分公司入住，入驻公司以外贸企业为主，仍余少量零散办公用房。 销售均价：挑高23000-24000元/平米，目前租金3.8-4.2元/平米 项目盘点 个案分析 产品特征 项目主力分割面积75.17/90/156/187平米， 部分5.3米挑高，可多套自由组合。标准层面积800平米 项目位于大行宫CBD，周边商务气氛浓厚。该项目产品品质高端，市场口碑较佳，已成为区域地标性建筑 金轮国际广场 项目概况： 占地：1万平米 总建：10万平米 地址：汉中路6号 开发商：南京金轮房地产开发有限公司 项目规划： 建筑总高度约100米，由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成，集国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、大型Shoping Mall商场、欧陆风情步行街、假日演艺公园五大特区于一体 。 销售情况 项目7-26层为办公用房，于2006年开盘销售，累计推出468套房源，其中78套房源持有只租不售，目前已去化328套。 销售均价 17000-18000元 /平米 项目盘点 个案分析 产品特征 项目主力面积为65-175平米，主力110左右，也可2000整层出售，公共部分精装，室内部分毛坯 项目位于新街口绝版位置，区位优势明显。酒店公寓部分与写字楼同处一塔楼，对产品品质有一定影响。项目面积分割较小，定位客群以中小成长型公司为主 城开国际 项目概况： 占地：1万平米 总建：6.8万平米 地址:白下区程阁老巷 开发商：城开建设 项目规划 该项目为商业、写字楼、公寓综合体，1—4层为商业裙楼、大中型商场。A座5—22层为商办综合楼，B座5-33层精装单身公寓。 销售情况 2006.6.25开盘，推出61套办公用房，目前5，6，7层尚余7套尾房。面积在200平米左右。 销售均价 12000-13000元/平米，租金1.6-2元/平米*日 项目盘点 个案分析 产品特征 项目面积分割区间为400-1200平米，主力面积为400平米 项目位于新街口CBD外延区域，周边商务氛围一般。性价比较高，具备一定市场接受度 龙台国际大厦 项目盘点 项目概况： 占地：0.5万平米 总建：3.2万平米 地址:中山东路198号 开发商：龙台房地产 项目规划： 项目层高100米高，地上21层、地下2层、局部3层，是一幢由商业、办公立项的综合楼。其中1—3层裙楼部份是商业区域，4—18层办公部份挑高4.9米，19—21层办公部份是标准层。 销售情况 2006.2.19开盘，推出302套，目前已经去化288套，在售办公尾房。 销售均价：尾房平层办公16000-17000元 /平米，租金2-2.5元/平米 个案分析 户型特征 项目主力户型为50平米的4.9米挑高办公及70-100平米的平层办公 项目位于大行宫CBD中心区域，户型实用，利用率高，定价具备一定优势，去化状况良好 凯润金城 项目盘点 项目概况： 占地：4.2万平米 总建：22万平米 地址:长江路2号 开发商：大发地产 项目规划 项目规划有2栋酒店式公寓、4栋住宅楼、1栋27层的写字楼以及1栋6层的大型商城。 销售情况 项目住宅部分已于2007年推出，写字楼部分2009年以后推出市场 个案分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看