摘要
一、商业地产行业在国民经济中的地位
房地产业由于其产业关联度强、对经济增长贡献率高而成为我国国民经济的支柱产业。2007年7月国务院发布的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中，首次将房地产业明确列为国民经济支柱产业。商业地产是和住宅地产相并列的两大房地产子行业，尽管在供给总量的比重上商业地产大大低于住宅地产，但是其绝对量最近几年发展十分迅速，商业地产在城市经济中的地位也越来越显著，商业地产行业不仅能改善人们生活品质，还能吸纳社会就业人口，并承载城市景观的功能

二、商业房地产行业运行环境
2008年是比较特殊的一年，因为在这一年里爆发了一个世纪以来最严重的全球经济危机。鉴于我国过高的对外依存度，我国经济受此次金融危机的影响很大，从2008年下半年开始，经济增长率已经显著下滑，大批企业（特别是出口加工型企业）倒闭、失业率上升、居民收入减少。由于此次金融危机是由美国的房地产市场次级债危机所引发的，因此对房地产行业的冲击尤为严重。商业地产行业作为房地产业的一个子行业，也处在同样不利的宏观经济环境下

商业地产行业的上游行业主要是建材、钢材业；下游主要是商业和居民收入水平。2008年，作为房地产主要原材料之一的建筑材料，其价格依然在高位运行，对房地产行业融资形成一定的压力，但房地产行业的另一重要原料钢材，因其受金融危机影响严重，价格回落，从而有利于减弱对房地产企业的成本压力。但是同时，钢材产量有较大程度的减少，这将对房地产行业原材料供应产生不利影响。就下游行业来看，2008年我国居民的收入增速放缓，由于收入和对外来收入预期看低的影响，居民的消费需求增长放缓，消费乏力不利于商业地产的发展。消费需求低迷同时也影响了商业行业的发展，社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业等行业的企业家信心指数纷纷大幅下滑，商业行业不景气现象显现。商业地产的关联产业对其产生不利的影响

鉴于房地产行业是关系国计民生的一大支柱产业，房地产行业低迷将对我国经济增长产生十分不利的影响，因此从2008年下半年开始，中央政府和地方政府纷纷出台一系列救市措施，不过这些措施主要是针对住宅房地产市场的，对商业地产产生的影响主要是间接影响。同时，由于政策效果的显现通常具有滞后性，因此房地产市场政策的利好并没有使其产生很大的起色

三、中国地产行业的现状
2007年3月开始，房地产开发综合景气指数不断提高，2007年11月达到最高值106.59，此后一路下滑，截止到2008年12月，已经降为96.46，比2007年同期下降近10个百分点

2008年企业家信心指数也逐季下滑，四个季度分别为140.6，134.8，123.8和94.6。四季度较一季度共下降46个百分点。房地产业企业家信心指数出现较大降幅，四个季度分别为131.1，118.4，96.3和81.9，四季度较一季度共下降49.2个百分点

2008年，土地开发面积和土地购置面积增速减缓，土地开发面积占购置面积比重稳中略降；商业房地产新开工面积和竣工面积增速大幅下降。办公楼占商品房市场的比例小于商业营业用房

从2008年2月开始，办公楼竣工面积大于销售面积，2008年下半年以后，两者差额显著增大，到11月底已经增大到206.44万平米。自2008年2月起，商业营业用房竣工面积超过销售面积，2008年下半年以后，竣工面积和销售面积之间的差额逐渐拉大，到11月底已经增大为433.57万平米

价格方面，商业地产一级市场上，土地交易价格涨幅大幅回落。二级市场上，各类房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降，三级市场上，租赁市场价格小幅上涨

四、商业地产投融资情况
2008年各类型房地产开发投资情况
年月
房地产开发
计划总投资
房地产开发
投资总额
住宅房地产开发
投资总额
办公楼房地产开发
投资总额
商业营业用房房
地产开发投资总额
(亿元)
(%)
(亿元)
(%)
(亿元)
(%)
(亿元)
(%)
(亿元)
(%)
2008-02
76763.832373.72
32.9
1669.45
30.7
95.7250.64
28
2008-03
90927.44
26.3
4687.75
32.3
3316.48
34.7
165.16
11.2
485.51
20.9
2008-04
98885.54
33.8
6952.08
32.1
4944.38
35.2
239.69
-5.5
705.58
20.8
2008-05
104694.3
34.1
9519.28
31.9
6806.26
35
331.5
-3.2
963.04
21.7
2008-06
112066.3
33.8
13195.67
33.5
9497.09
36.6
440.11
0.1
1325.95
20.7
2008-07
115159.3
33.4
15883.54
30.9
11486.17
33.7
534.08
0.7
1602.83
19.2
2008-08
118159.9
33.2
18429.97
29.1
13384.8
31.7
624.34
0.1
1860.57
17.4
2008-09
121342.7
32
21277.69
26.5
15508.31
28.7
717.13
-1.4
2156.74
16.8
2008-10
124252.1
25
23917.71
24.6
17482.35
27.4
815.18
-1.5
2418.25
16.7
2008-11
127704.4
29.9
26545.73
22.7
19332.66
25.2
923.152695.44
16.1
2008-12
135296.5
29.3
30579.82
20.9
22081.26
22.6
1111.58
7.4
3200.21
14.9
数据来源：中国产业分析平台
截至2008年12月底，全国累计完成城镇房地产开发总投资30579.82亿
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