伟业顾问 潮白河孔雀城一期营销建议 项目概述 本案纲要 项目定位 客群研究 一期营销建议 产品概况 营销思路 营销节奏 附件 交通动线建议 市内售楼处建议 示范区建议 永定河孔雀城 大运河孔雀城 潮白河孔雀城 香河县 北京 30公里 43公里 39公里 三个孔雀城比较 在现有的三个孔雀城中，本案距离北京最近、自然景观资源最为优越 规模大 相应的配套需求 销售周期长 风险分散 物业功能复合 档次划分 客群放大 大盘：本项目占地面积1.2k㎡，地上建筑面积120万平方米 销售压力大 依托区域发展 “孔雀城模式”下的大盘项目典范 本项目综合分析 区位：认可度不高，目前不成熟，受外部影响弱 内部造势 外部借势 三个孔雀城联动 泛CBD生态住区 项目所处区域认可度较低，需通过“内部造势”、“外部借势”来奠定营销基础 依托孔雀城品牌 内部产品力打造 本项目综合分析 潮白河自然资源优势 交通：目前条件一般，偏向第二居所，但支持力度不够 建设道路，提升通达性 潮白河、群英渠：水环境较好，有利于环境营造 对水景的充分利用 提升项目通达性；充分利用水景资源 本项目综合分析 合理处理现有动线，化解通达问题 未来 当前 ——“新中产家庭”的实现亲情梦想的成熟水乡小镇生活 蓝色水街创意水乡 市场定位 参照前期研究成果，本案市场定位—— 客群研究 北京东部人口多为有稳定收入的人群，收入用于购房比率最高 北京东南部发展加工业，收入用于持续投入生产的比重较高，置业比率较低 北京南部发展物流、零售业，收入用于生意流通比重较大，置业比率较小 在现有三个孔雀城项目中，本案所在东部区域人群的购房款占收入比重最高： 本案：“北京正东”，客户基础好 以CBD为核心的北京东部区域客群为主，辐射整个北京市 随着CBD不断东扩和国际职能走廊的不断发展，东部居住区逐步外延为本区域提供了强大的发展动力，为本区域创造了良好的高端客户基础，同时促使本区域的市场认可度逐步提高 客群研究 主力客群工作及居住区域集中在北京朝阳CBD、燕莎，其次亚奥区域、方庄；并辐射整个北京市； 主力客群属于典型智本人群 购买目的 年龄构成 家庭构成 年收入 所属区域 长期占有为主，但随着市场变化，投资比例会逐渐增加 三口以上人数较多 属于社会中高收入水平 北京东、北部地区 出行方式 自驾车出行，在意交通便捷程度 30—45岁之间，目标客群偏年轻化 客户物理属性 他们厌倦了都市生活的拥挤和繁忙，想在僻静的地方有一个风景优美的居所； 基本拥有第一居所，心中充满了别墅梦想； 向往别墅生活，对别墅品质有一定的认识； 别墅的品质及与客户内心别墅生活的契合点是决定其购买的关键点； 资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比； 对于别墅产品的购买动机主要是对别墅生活的渴望； 核心特征：以自用和长期占有为主要购买目的； 客户需求特征 由于本案与大运河孔雀城区位及产品的相似性，预计未来本案实际客群构成情况与大运河孔雀城较为相似 大运河孔雀城客户特征 居住区域和工作区域：以CBD为核心的东部区域为主，同时辐射北京全城 年龄结构：相对通常别墅购买客群年龄结构较轻 行业特征：行业构成分散，无明显特征 大运河孔雀城客户特征 置业目的以自用为主，多为度假、养老用途考虑。基本为多次置业客户 预计本案客群特征与大运河孔雀城极为相似； 由于本案区位以及产品上的优势，本案客群特征将与大运河孔雀城高端客群特征较为类似，在营销初期应做好大运河高端客群的研究工作； 一期营销定位 用地研究 营销定位 营销节奏 项目整体用地指标 总占地：1782.26亩 FAR=1 一期 一期用地指标 1.1地块 1.2地块 一期总建筑面积159051㎡，Far=1.05 一期用地指标 1.1地块： 建筑面积38087.36平米，Far=0.61； 产品以联排和院墅为主 1.2地块： 建筑面积112323.64平米，Far=1.27； 产品以联排、叠拼和高层为主 一期用地分析 一期总建筑面积约15万平米，Far=1； 产品配比（联排：叠拼：院墅：高层）约=5：6：1：3 1.1地块Far=0.61，产品以联排和院墅为主体，产品舒适度高； 1.2地块Far=1.27，产品以叠拼、高层和联排为主体，产品舒适度略低；相比永定河和大运河孔雀城，本案入市时间： 项目在积累前期二个孔雀城开发的基础上，进入成熟阶段 郊区大盘开发经验成熟 “孔雀城”模式已取得的成功，开始复制 营销基础 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看