前阶段世联与泰华所达成的共识：
1、关于竞争——非市场主流产品，直接竞争相对缓和；中心区整体放量大， 在低端客户方面波及本项目；有一段市场空白期，竞争压力 主要集中在销售中后期，并有增加趋势；
2、关于客户——投资人士、宝安新生代、公职人员、南山首置人士
3、关于销售——低成本低风险销售策略
现阶段项目工作进度汇报：
储客
开盘
热销
尾盘
销售阶段
工作重点
蓄客，摸底，展示
发售，巩固形象
活动营销
针对性推广
结合品牌与现场展示，建立项目市场形象；对项目销售价格以及策略作思考，了解客户反映并作出调整

消化前期积累客户，制造开盘热销局面，完成开盘活动

延续开盘热销态势，以小规模高频率的现场活动为主线不断促进销售；老客户营销

针对剩余房号作针对性推广，制定部分促销，利用秋季完成销售

工作说明
进场
重要节点
样板房
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
3.25
一期园林
封顶
11月
12月
泰华俊庭项目组 4月
泰华俊庭价格报告
发展商目标沟通
——持续引爆市场热点 ，短时间内快速销售制造轰动
——价格能体现泰华品牌价值但一定不是最高点
第一部分 核心均价的形成
第二部分 价格表的制作
第三部分 推售策略
核心均价制定原则及依据
1、片区自然升值
2、市场同期项目比较
3、客户投资收益
均价制定原则——能体现泰华品牌价值但一定不是最高点

均价制定依据
计算说明：选取新安片区2000年至在售楼盘共39 个，分年度对其市场均价进行计算，经综合比较得出新安片区市场均价的自然增长率

考虑到对05年市场有影响的政策的因素：银行调息；首期加高，限制炒楼等 预计片区自然增长率应在6%-8%左右， 则片区均价应为： 4472+4472×8% =4829.76 (元/平米) 4472+4472×6% =4740.32 (元/平米)
05年片区均价区间应为：4740元——4829元
数据来源： 世联资源网
结论一： 根据片区均价推算，05年老城区 片区均价应为4740元至4829元之间

1、筛选可比楼盘
2、确定权重
3、打分
4、比准价形成
产品结构相似、区域接近 目标客户相似，销售期重合
根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近
29项比准指标： 区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性 规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园 林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化 户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新 景观及视野：景观内容/景观面宽 品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样 板房效果/交楼标准展示 项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象
市场比较法进行步骤
比较项目确定方法：定位或部分户型相近且质素相当的同期楼盘
1、筛选可 比楼盘
2、确定 权重
3、打分
4、比准 价形成
在不考虑项目溢价因子的情况下，项目的比准价格为： ——4824.65元/平方米——
结论二： 根据市场比较法，通过对可参照 项目的类比和计算，得出本项目的市 场参照价格区间在4824元/平方米
投资收益法说明： 根据3月25日—4月8日登记的客户群分析来看，本项目90%以上的客户是投资 客和周边中低端自用客户（包括过渡性居住），因此他们较关注的是租金和投资回报 率。因此本区域内同类产品的租金颇具参照意义

本项目客户构成图示
投资客户关注点：投资回报率
按市场住宅投资回报率5%-8%之间计算，一般投资客户预期于10-15年内收回成本。 设：本项目均价为P 面积：60平米的两房 现租金：1500元/平米（参照好旺角） 则：月供=P*60*80%*81.762/10000 ≤ 1500+200
P’max≤4949元/平方米
结论三： 根据投资收益法推算，得出本项目 合理价格应小于4949元/平方米：
建议核心均价： 4800-4900元/平方米
关于泰华俊庭价格的综合建议：
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