润鸿水尚营销实操方案 二○○八年三月 Part1:润鸿水尚营销目标 销售目标（经济效益） Part1：营销目标 注：洋房产品按照3150元/平方米计算，叠加别墅按照5000元/平方米计算（详看下文定价部分建议） 战略目标（社会效益） Part1：营销目标 润鸿水尚项目是开发商润鸿公司在桂林房地产市场开始长袖善舞的舞台和标志，也是投资商北京住总集团、北京润丰集团全国房地产战略在华南和西南地区布局的处女作和重要棋子。 按照前期策划沟通确定的战略计划和品牌推广路线，润鸿地产在桂林走的“双线突破”，一条是产品销售线，一条是品牌推广线。通过一两年的宣传积累，品质积淀，使润鸿品牌进入桂林一流地产商品牌行列，三年后争取做到引领者的地位。 最终将项目打造成： 投资商在华南和西南地区的形象代言人 投资商在华南和西南地区的产品样板房 Part2:第一期总体推广部署 第一期总体产品划分 Part2：第一期总体推广部署 代表一次推盘产品 代表二次推盘产品 代表三次推盘产品 一期总体产品划分 推盘划分原则： 保证三次推盘，每次都有从小面积到大面积的丰富户型搭配，最大限度的全方位满足看房客户的购房需求。 以临近凯风路展示性最好的一侧货量作为首次推盘的产品，首次推盘产品相对集中，形成一定的规模，二三次推盘货量依次东移，向项目中心靠拢。 18号楼有旧楼阻挡工期，因此放在最后第三次推盘时再行销售。 注：初步确定按此推盘计划执行，具体根据预约阶段产品实际预约情况再做细部调整 Part2：第一期总体推广部署 一期产品统计及分析 Part2：第一期总体推广部署 一期产品统计及分析 Part2：第一期总体推广部署 一期产品统计及分析 Part2：第一期总体推广部署 一期产品统计及分析 依照我司的经验对于规模较大的项目而言，首次销售极为重要，因此此划分原则充分考虑了首次推盘推货总体货量以及各户型搭配，以求最佳的销售效果。 整个一期按三次推盘推广进行货量划分，每次推售货量在200—300套之间便于销售控制； 首次推盘和第三次推盘各户型货量分布较为均匀，而第二次推盘则货量相对集中在两房和三房，有一定的压力 Part2：第一期总体推广部署 根据工程进度和会所售楼部的交付使用时间，润鸿水尚一期销售阶段划分如下： 项目一期销售时间划分 Part2：第一期总体推广部署 项目一期销售时间划分 根据工程进度和会所售楼部的交付使用时间确定一期推售时间，现暂定为7月初； 依照桂林市场各楼盘的销售现状（通常项目销售速度在30-40套/月，畅销项目在50-60套之间），界定每次推盘销售时间为3—4个月 Part2：第一期总体推广部署 项目一期营销策略 润鸿水尚首次推盘分成三期推广，根据产品分布及具体情况，各期的营销侧重点各有不同： 首次推盘主要利用项目的标杆产品拉升整个社区的档次，并以部分高性价比的洋房产品迅速打开市场； 二次推盘继续强化对南城片区客户的引导，在部分楼体及局部景观具备良好的观感效果时，利用现场对产品进行充分展现，同时开始针对周边县市进行营销推广，如系列巡展计划等， 三次推盘在上述推广工作基础上，对已成交的客户重点维系业主关系，利用业主资源建立销售人脉，利用口碑传播逐步将项目的信息多方位发散，推动销售； 在整体营销上，如果按常规销售模式，项目每个月必须消化70-80套，依照现有市场看，难度较大，因此每次开盘必须保证70%以上的消化量，才有可能实现销售目标，并根据这一策略营造充分的展示条件和进行集中式、密集型的广告推广 推售策略 Part2：第一期总体推广部署 项目一期营销策略 低开高走、小步快跑 润鸿水尚项目供应量庞大，销售周期长，首期开盘价格必须给后期推售货量预留足够的升值（提价）空间，开盘价格相对越低，后期的升值空间越大，对购房客户的吸引力越足，因此，低开高走策略适合于本楼盘。 另外，升价有两种途径，一种是长时间高涨幅，如两个月后升值200元/平方米；另一种是短时间低涨幅，如每半个月升值50元/平方米。对于桂林市场及本项目而言，后一种方式更容易对购房者形成促销压力和购房吸引力。因此建议采用频密拉升的方式进行涨价 价格策略 Part2：第一期总体推广部署 Part3:首次推盘整体推广 市场竞争状况 主要竞争对手分析 南区在售楼盘主要包括安厦世纪城、联达雅居、幸福家、融和风景、德天广场、瑞城、铂金公寓、御林湾、金地球等，根据这些楼盘的物业类型档次、地理位置、覆盖客户群范围以及推广货量的多少等研判，能够和润鸿水尚项目形成直接竞争关系的楼盘是御林湾、幸福家、融和风景、安厦世纪城四个楼盘。 7月份润鸿水尚首次推盘开盘时，这四个楼盘仍是主要竞争对手 Part3：首次推盘整体推广 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看