东马项目前期策划报告 前期策划方案思路导图 市场解读 项目审视 竞争分析 客户剖析 定位 思考 001 项目 定位 发展方向 建筑风格 产品定位 规划建议 营销 推广 价格策略 销售计划 推广策略 核心思路 营销推广 价格策略 销售计划 前期策划方案思路导图 市场解读 项目审视 竞争分析 客户剖析 定位 思考 001 项目 定位 发展方向 建筑风格 产品定位 规划建议 营销 推广 价格策略 销售计划 推广策略 核心思路 营销推广 价格策略 销售计划 市场解读 首先让我们来了解目前的市场情况 国家一系列宏观调控政策效果的显现，导致全国范围内观望气息的加强和蔓延 07年长沙楼市的供应量不断增长，由供不应求发展到供大于求，市场供需结构发生变化 导致07年11月开始 长沙楼市出现寒流 1、市场情况 其它因素影响 过度投机使得深圳的房价暴涨之后出现有价无市的局面 广州、深圳、上海等地的降价情况出现挑动了购房者对房地产 降价期望心理的敏感神经 1、市场情况 通过对近期的长沙房地产市场调研发现大多数楼盘出现如下情况： 售楼处来访量明显减少； 客户理性消费心理增强，紧捂钱袋； 房价的涨势停下了脚步，开始出现徘徊； 各楼盘销售量出现明显下滑趋势 长沙楼市令人感到阵阵寒意 1、市场情况 2、但是—— 城市开发成本居高不下; 人均可支配收入相对较高; 城市发展空间大; 外来开发商的大举进入. 08年，长沙楼市将出现一定的徘徊 项目审视 让我们再来看看自己的情况 1、 项目宗地分析 金 星 大 道 项目位于望城县星城镇，金星大道与雷锋大道交叉口西北角，总用地面积为 106.611亩。其中居住建筑面积占80%，商业建筑面积占20% 郭 亮 大 道 金 星 大 道 雷 锋 大 道 位于望城界内，超出长沙置业者惯有的15分钟生活圈，心理距离较远，但是在区域价值上来看，属于政府新建之城，有一定的升值潜力 2、区位解读 属小规模项目，区域板块无明显优势 地块形状周正，具有较好的产品可塑性 地块有一定落差，可塑性强 地块植被丰富，具有很强的自然资源 地块小，可塑性强 3、地块解读 路网指示不发达，金星大道、雷锋大道直达本案，道路形象较好。雷锋大道的扩建和城市的不断发展，将给本案带来一定的交通优势 4、交通解读 位于望城边缘行政区域，配套比较缺乏，尤其是关乎衣食住行的生活配套比较匮乏，这是本案的核心劣势之一 5、配套解读 卧龙湾 普瑞园 南山苏 迪亚诺 长沙 玫瑰园 新地东 方明珠 本案 6、周边在售项目分布 雷 锋 大 道 金 星 大 道 金 星 大 道 7、周边潜在项目分布 雷 锋 大 道 金 星 大 道 金 星 大 道 深长城 中粮项目 湖南日报 社项目 长沙电力 项目 尖山项目 本案 中新花城 8、项目小结 经过对项目的全面分析 与周边的楼盘比较，最大的特点——规模小 竞争分析 了解了市场和项目的情况，再来看看我们的参照方…… 1、项目周边参考楼盘定位格调扫描 2、典型案例剖析——中新森林海 2、典型案例剖析——长沙玫瑰园 2、典型案例剖析——南山苏迪亚诺 2、典型案例剖析——卧龙湾 2、典型案例剖析——东方明珠 3、竞争对手小结 规模： 竞争楼盘规模都比较大，本项目不具备规模优势； 销售情况：受到市场需求，各楼盘别墅的价格较高，而且销售情况比一般物 业更好； 风格： 各种类型、概念的风格层出不穷，以国际化虽然打文化概念牌的楼 盘不在少数，但真正与区域历史文化脉络保持一致，并将文化血统 融入项目建筑和产品的却少之又少 经过对竞争对手的了解 他们最大的特点——规模大 客户分析 寻找我们的客户，他们是谁，他们需要什么…… 1、客户购房原因 他们为什么来这里买房？ 1、看中高性价比产品 2、看中低密度、优品质产品 在不利因素众多 的情况下，我们 怎样寻找正确的 发展方向 2、通过全面了解我们发现 Title Add your text Title Add your text 08年长沙楼市将 出现一定的徘徊 本项目规模小， 成为明显劣势 客户购买的主要 因素1、低价格产品2、低密度产品3、环境 周边竞争对手强 劲，均为大规模 楼盘 市场 项目 客户 对手 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看