无锡新区XDG—2003—28号地块定位思考
首先感谢香港风水隆国际投资集团给一个展示我司在房地产综合服务方面的专业能力的机会。 本次报告通过对成全操作过的案例回顾，提炼出成全机构在进行项目定位的一些方法论，另一方面又从项目出发，对项目发展方向提出思考性建议。由于时间关系，未能对项目做出更全面更深入的论述。
前 言
汇报内容
1
成全对定位的理解
忘记调研——从阅读开始。 忘记项目——从企业开始。 忘记对手——从自己开始。 忘记整体——从难点开始。
工作流程
城市
用地
市场
1
2
3
客户
4
城市特质
北 京 上 海 广 州 深 圳 天 津 成 都 杭 州 武 汉 苏 州 重 庆
用一句话描述一个城市 用一段话介绍一个城市
在城市的进化中寻找投资的方向 在历史的积淀中寻找发展的契机
城市历史
城市规划的导向决定投资的方向 城市的区域产业决定客户的来源
规划不是“图上画画、墙上挂挂”
城市规划
交通条件 自然环境 人文环境 生活配套 特殊资源
用地环境
地形 地貌 大小 土质 植被 遗迹
用地条件
占地面积决定规模 用地性质决定方向 容积率决定形态 覆盖率决定环境
但是，指标决定不了定位
用地指标
“与其待时，不如乘势”
势
用一句话描述一个城市的房地产 用一段话描述一个城市的房地产
市场预判
最好的和最差的 最高的和最低的 最近的和最远的
盘
参考对象
2004年，石家庄市车管所日上牌量为200。 2003年春节期间，三亚接待游客18．93万人次 。
敏感数字
扩大客户群——降低门槛 ——增多类型 ——减少个性 缩小客户群——抬高门槛 ——产品集中 ——个性突出
客群选择
与其大海捞针 不如磁铁吸针
精确制导 弹无虚发
整体与个体
用什么吸引一群客户？ 用什么感动一个客户？
不同的地区的价值观是有区别的。 不同时期的价值观也是有区别的。
价值观
视野宽一点
比得多一点
站得高一点
沧浪之水清兮，可以濯吾缨； 沧浪之水浊兮，可以濯吾足。
借鉴沧浪之水，核心水景外移。
想得多一点
看得清一点
赛奢华、拼高端：石崇斗富。
走低端、斗价格：赤膊上阵。
前后夹击、以策略胜
动手勤一点
用得活一点
从客户心理中寻求支持 寻求产品主线来创造产品
尊重土地历史 展现工业美学
2
项目的核心问题
地块背景理解
地块区位理解
项目虽然紧靠东亭居住区和新区商贸区，但实际上是位于物流园区内的一个块地。
地块位置判断
OBI
麦德龙
红星美凯龙
无锡东出口处
本项目
塞维拉商业广场
无锡国际学校
太 湖 大 道
锡
沪
路
新世界纺织服装城
本项目地块处于OBI、红星美凯龙、塞维拉商业广场三家大型建材商城，以及麦德龙大型仓储式超市和新世界纺织服装城的包围之中，从区位上看处于无锡的东大门，物流新区的核心位置！ 目前整个物流中心建成区已经近50万平方米，未来累计建成区面积将达到300万平方米以上，将成为无锡的一个物流新城。
经济指标
该地块位于无锡城区东西贯穿的太湖大道两侧，锡沪路南侧，坊通路西侧。地块总建设用地面积为518564平方米。 1、 用地性质：商业、市场用地（包含一家五星级酒店）（C2）； 2、 容积率：1.4； 3、 建筑密度：40%； 4、 绿地率：>30% 5、 建筑限高：多层、高层； 6、 住宅45%，商业55%
本项目未来将是一个总建筑面积约为725990平方米的大盘，根据控规本项目的商业建面预计超过40万平方米，住宅建面将超过30万平方米。
土地小结
1、位于物流园区内的一个地块。 2、项目处于OBI、红星美凯龙、塞维拉、麦德龙、新世界纺织城的包围之中，处于物流园区的中心位置！ 3、总建面超过70万平方米的大盘，商业超过40万平方米，住宅超过30万方的项目。
市场背景判断
无锡专业市场分布现状
15个专业市场
3大板块
具有全国大宗商品物资批发集散功能的特色市场板块
广瑞路东与锡沪路西片区、锡沪路东片区、锡澄高速公路锡北道口片区等
麦德龙、ＯＢＩ等超市性的现代商贸型市场板块
沪宁高速公路东亭道口片区
依托港口、交通、铁路专线、大型仓储优势的现代物流市场板块
下甸桥片区（滨湖开发区部分）、江阴港口片区、宜兴宜城片区

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