天诚康桥营销策略总纲
谨呈：天诚地产
5月29日报告提纲
“精细化营销模式”时代来临
东莞小户型市场分析
项目判研、价值提升策略
项目定位
“精细化模式”指导下的营销策略
第四部分
第一部分
第二部分
第三部分
第五部分第一部分 东莞小户型市场分析东莞小户型市场竞争格局
，东莞城区小户型市场形成了南城CBD、南城CLD和东城中心区三足鼎立的态势。1、南城CBD板块新增小户型分析
天诚康桥
金升国际公寓
名门公寓
盛世凯旋
时尚岛1、南城CBD板块新增小户型分析
据不完全统计: ，南城CBD板块小户型项目的推盘量约25万平方米，供应套数约3700套，为历年最高的推货量。2、南城CLD板块新增小户型分析
9号公寓
上层公寓
中信广场2、南城CLD板块新增小户型分析
据不完全统计：，南城CLD作为中央生活区，以中大户型供应为主，板块内纯小户型项目只有两个，但景湖春晓等大社区会在今年 下半年推出少量社区型小户型推出，CLD板块预计供应套数约2200套左右3、东城中心城区板块新增小户型分析
学府1号
宜景康源
花样年华3、东城中心城区板块新增小户型分析
据不完全统计：，花样年华、宜景康源和学府1号等楼盘都今年上半年上市，供应量约1880套

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市场分析小结1：
据不完全统计，东莞城区小户型总推盘量大于70万平方米，新增供应套数8000多套，集中在下半年推出。小户型集中放量，东莞小户型市场竞争日益白热化。 南城CBD板块是东莞 小户型楼盘增量最大区域，CBD区域内存在10个以上小户型项目，同质项目激烈竞争 。 天诚康桥面临着来自CLD板块和东城中心区板块同质项目的激烈竞争

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市场小结2
已经或预计将会在天城康桥之前上市的竞争项目有：花样年华、学府1号、金升国际公寓、名门公寓等 预计将会紧随天诚康桥之后上市的竞争项目有：中信9号公寓、时尚岛、盛世凯旋、汇景上层、宜景康源等 天城康桥面临着“围追堵截”的竞争格局

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市场小结3
跨年度小户型项目涨幅速度快，涨幅在10%以上。07年东莞三大小户型 板块许多项目销售均价都突破6000，但从市场反映来看花样年华、金升国际 公寓及综艺曼哈顿等平层小户型，在楼价高的情况，销售速度慢。市场上对高价小户型的接受度还存在一定抗性

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市场小结4
本项目要实现6000元/㎡以上的毛坯销售均价； 与去年同期的尚书苑、香槟时代等项目的实收价格相比较，本项目销售价格升副达25%，远远高于东莞房地产价格平均增幅； 在价格增幅如此之大的情况下，市场对本项目的价格承接能力将会出现一定的疲软

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东莞目前市场，已形成三足鼎立、强敌环绕之势。 我们要突围！！！ 但是，本项目具有突围的基本条件吗？ 下面对比一下市场上典型小户型项目，看看本项目是否具有充分的硬件条件进行突破——典型小户型案例
项目名称：香缤时代 项目位置：东城世博旁 建筑面积：35884平米户型：单身公寓33㎡一房一厅48㎡二房一厅69㎡开盘时间：06年10月28日 销售价格：6500元/㎡（带精装） 销售情况：售罄 主要客户：投资客 项目卖点：精装小户，买一层送一层，地段优越配套齐全，总价相对低，投资价值高项目名称：尚书苑 项目位置：东城区鸿福东路与金树路交汇处 总户数：312套 户型：单身公寓3３㎡一房一厅52㎡二房一厅71㎡开盘时间：06年7月 销售价格：6200元/㎡（带精装） 销售情况：售罄 主要客户：白领、投资者 项目卖点：景观资源，地段，创新产品、实用率超过130%, 投资价值
典型小户型案例项目名称：花样年华 项目位置：东城区东城中路与东众大道交汇处 建筑面积：100098平方米 户型：公寓、一房、两房 面积区间：单身公寓（28～37平方米）一房一厅（57～59平方米）二房一厅（56平方米） 总户数：1417套 开盘时间：06年12月 销售均价：5600元/ ㎡ （精装修） 销售情况：70% 项目卖点：地理位置优越、产品户型较小、周边配套齐全、总价相对较低、引入富盈酒店管理模式
典型小户型案例畅销户型分析
结论：本项目小户型产品基本具备以上畅销小户型特征对本项目的启示
本项目小户型在畅销小户型的基础上增添了社区概念，就地段产品而言也更有优势，因此具备更大的价值； 项目作为CBD地段中等规模的小区盘,必须有同项目自身气质相吻合的调性同时也能吻合项目的产品特征； 在市场推盘时候需寻找差异化概念赋予项目独特的生活内涵将有助于提升项目形象与价值。
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