商业功能定位
集休闲、餐饮、文化、娱乐、商务、购物、旅游等多种消费功能
经营档次定位
中档，局部高档【中档满足大众化消费，高档满足特色消费】
投资客户
开远市区收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等)
项目周边经商小业主（也可自用）
红河州投资客及其他客户
价格实现试算
街区定位优化后，价格预期为6000元/平方米经营者
主力商家：特色餐饮及特色休闲吧。如：必胜客、STARBUCKS、上岛、花园咖啡等
品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店等
独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户
目标消费群体
主力消费群
主要居住在项目所界定的商圈内
收入水平高、消费能力强
以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主
本项目业主为其主要消费群体之一
表现为经常性消费为主
次消费群
居住在以上商圈之外的次辐射地带
消费能力强
以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时可能吸引部分外来人口
间断性消费，可能1个月来2-3次
项目经营管理模式定位
经营管理方向
销售期，统一进行招商，直至项目全部开发完毕；
后期主力店聘请专业公司进行统一经营管理，其它部分可以先协助业主成立商业街的租赁部，但不负责商业街后期经营管理工作。
物业管理方向
由新景溪畔的物业管理公司行使物业管理职责。或与知名物业管理公司合作，如银海、俊发、万科、中海等。各组团品类规划定位
主力店，主要满足区域消费及项目形象
1-2F精品购物及展示
3F为名品休闲餐饮等
1-2F精品展示、文化、精致小酒店、旅游
3-4层名品餐饮及娱乐
1-3层，酒吧、餐饮、娱乐，商务等
贰、目标梳理与营销现状分析
如何整合营销，让其成为项目核心竞争力？
营销如何有效地支持项目价位和销售速度？目标梳理：阶段销售的实现乃当前核心工作重点我们采用S-C-Q结构化分析方法
我们应该怎么办
情境（Situation）
（公认事实）
冲突（Complication）
（推动情境发展并引发矛盾的因素）
疑问（ Question ）
(分析存在的问题)
需要完成某项任务
发生了防碍我们完成任务的事情
资料来源：锦誉模型
存在某个问题
存在某个问题
采取了某项行动
知道解决的方法
有人提出一项解决方案
行动未能奏效
我们如何实施解决方案
该方案是否正确
为什么没能奏效S：情境（situation）——营销环境、市场、项目等
市场众多外来发展商与本地企业、及代理商进入开远商业地产市场，市场营销手法比较正统，但创新程度不高，竞争较为激烈；
年中至今，开远商业集中放量，为市场提供巨大的商业物业需求，特别是落云路沿街商铺及步行街商铺；
开远市商铺供应量较大，竞争日趋白热化；
项目区位价值的成长性高，但产品价值更容易得到快速认同；
交通便捷，具有规模优势；
周边街铺销售情况较好，但实现的价位不高，经营情况一般；
本项目所处片区未来两年有大量人口入驻，商业机会明显。
公园优势，定位优势，规划优势
项目实情
市场环境
营销环境R1与R2之间存在着的问题
R1(按常规发展的可能结果)
R2(我们的期望目标)
市场进入激烈的同质化竞争阶段，且营销手法日趋雷同，本项目营销如何创新，如何提供项目的认知度与内涵价值释放？
市场新推项目供应量大，销售速度目前较好
快速走量，实现资金快速回笼
如何进行差异化营销取得市场关注，扩大影响层面；
抢夺市场有限客户资源，支持销售成果实现
市场临街商铺销售价格，均价7000-10900元/平方米；商铺租金低，出租率较差；经营状况不理想
实现6000元/平方米销售均价
VS
如何抢夺细分市场，让客户群体快速关注并认同项目价值点？
Q1
？
如何突破市场价格瓶颈，实现预期售价，最终完成销售目标？
Q2
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
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