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预期2010年广州甲级写字楼的整体吸纳量将达到22万平方米,全
市平均租金上升至每月每平方米123元（US$18.01），空置率亦
将上升至15.8%（图一）
强劲的市场需求和经济增长的良好发展促使部分成熟商圈大型购
物中心针对租约期满的租户适度上调租金，令2010年第1季度全
市优质商场首层平均租金上升至每月每平方米1,189元
（US$174.0），环比增幅为4.9%
广州开发区和花都区的一部分优质厂房和仓库因为租赁成交十分
活跃，租金出现了小幅上调，调整幅度为每月每平方米1-2元
（US$0.15-0.29）。本季度广州优质仓储物业租金范围为每月每
平方米 25-30元（US$3.66-4.39）
2010年1月至2月广州全市一手住宅成交量明显缩减，环比降幅
为28%，仅为109.9万平方米。2月全市住宅一手价格已攀升至
每平方米11,963元，是历年来全市住宅价格的最高值
图一
DTZ写字楼价格指数 (2005年至2014年预测)
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
80
90
100
110
120
130
140
150
写字楼租金写字楼售价
DTZ 戴德梁行价格指数
(2006年第一季=100)
经济概览
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广州全市经济继续保持快速增长。2009年广州地区生
产总值为9,113亿元（US$1,334亿），同比增长
11.5%（表一）
2010年1月，广州工业总产值1,027.86亿元
(US$150.19亿)，同比增长19.9％，增幅比去年同期
提高19.6个百分点。此外，外商及港澳台投资企业增
速最快，达30.5％（表一）
受全球金融危机的影响，2009年广州实际使用外资金
额增幅收窄，全年实际使用外资37.7亿美元，同比增
长4.2%，较去年同期下降6.1个百分点。然而，广州
经济的稳步增长为外商投资发展创造了良好的市场环
境。预期2010年初外商投资将逐渐回暖，总体趋势持
续向好（表一）
消费市场需求日渐旺盛。2010年1月全市实现社会消
费品零售总额343.48亿元（US$50.29亿），同比增
长14.9％，增幅比上年同期提高2.4个百分点（表
一）
表一
经济指标
指标 时期 单位 数值
比去年同
期增长
(%)
地区生产总值 2009年 亿人民币 9,113 11.5
工业生产总值 2010年1月 亿人民币 1,028 19.9
人均可支配收入 2009年 人民币 27,610 9.1
实际利用外资 2009年 亿美元 37.7 4.2
固定资产投资总额 2009年 亿人民币 2,660 22.3
社会消费品零售总
额
2010年
1月 亿人民币 343.5 14.9
消费物价指数 2010年1月 - 99.1 -0.9
资料来源: 广州市统计局
写字楼市场
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2010年第1季度珠江新城商务中心区的保利中心约
6.6万平方米的写字楼物业交付使用。广州甲级写字楼
市场的总存量达191.29万平方米（表二）
本季度虽然经历了中国春节，但经济的平稳增长以及
新物业的投放使用继续刺激了租赁需求的有效释放
本季度全市甲级写字楼的吸纳量约50,000平方米，环
比增长3,200平方米。值得关注的是，本季度虽然有
新增供应，但旺盛的需求令全市甲级写字楼的整体空
置率仅环比上调了0.4个百分点，为11.63%（表二）
体育中心以其成熟的商业氛围仍然是租赁最为活跃的
区域。DTZ戴德梁行数据显示，本季度体育中心商务
中心区甲级写字楼吸纳量约为24,500平方米，占全市
的48.9%。空置率也由上季度的6.5%下跌至3.8%，
跌幅为2.7个百分点。而在珠江新城，保利中心的投
放使用令该区的需求量有所释放，数据显示，本季度
来自于珠江新城的吸纳量约有7,100平方米（表二）
租赁需求的持续活跃带动起甲级写字楼的租金上调了
1.2%，为每月每平方米117.3元（US$17.2）。而受
保利中心以较高的租金入市的影响，珠江新城商务中
心区的平均租金环比增长3.5个百分点，为每月每平
方米130.2元（US$19.1）（表二）
在市场出现通货膨帐的情况下，住宅价格高企不下的
现状令一部分投资资金继续投向写字楼市场。广州市
国土资源和房屋管理局数据显示：虽然经历了春节长
假，2010年1月至2月，全市十区写字楼成交面积仍
然达11.68万平方米，同比增长183%。需求的活跃
令写字楼售价呈现平稳上升的趋势。DTZ写字楼价格
指数显示，第1季度广州甲级写字楼售价环比上涨3%
（图二）
2010年，经济环境的好转将令更多的内外资企业扩张
业务，并带动广州甲级写字楼租赁成交的活跃。与此
同时，太古汇、广州国际金融中心等优质物业的投入
使用，将令潜在的租赁需求得以有效释放。新增供应
集中于下半年面市，市场需要时间逐步消化。因此，
我们预期2010年广州甲级写字楼的整体吸纳量将达到
22万平方米,全市平均租金上升至每月每平方123元
（US$18.01），空置率将上升至15.8%
市场活动
友邦保险在天河区城建大厦租用1,800平方米
普华永道在天河区高德置地广场租用9,000平方米
表二
甲级写字楼市场数据
区域 总存量 (平方米) 空置 率(%)
租金
(人民币/平方
米/月 )
租金季度
变化(%)
体育中心商
务中心区 910,200 3.8 125.2 0
珠江新城商
务中心区 435,700 33.7 130.2 3.5
东山区 440,600 7.4 94.5 0
越秀区 126,400 6.9 94.8 0
总体 1,912,900 11.6 117.3 1.2
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图二
DTZ写字楼价格指数 (2005年至 2014年预测)
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图三
甲级写字楼供需及空置率走势 (2000年至2010年预测)
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
80
90
100
110
120
130
140
150
写字楼租金写字楼售价
DTZ 戴德梁行价格指数
(2006年第一季=100)2610141850
100
150
200
250
300
350
400
450
500
20002001200220032004200520062007200820092010F
空置率(%)
新增供应吸纳量空置率
建筑面积，千平方米
商铺市场
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随着宏观经济逐步向好，广州零售行业景气度呈现持
续上升趋势。2010年1月，全市实现社会消费品零售
总额343.48亿元（US$50.28亿），同比增长14.9％，
增幅比去年同期提高2.4个百分点（图四）
2010年第1季度，广州商铺租赁市场表现平淡，但服
装、餐饮和百货业的扩张依然活跃。广州本地三大百
货天河城、友谊、摩登积极选点布局。如友谊商店分
别租赁广州国际金融中心和广州世界贸易中心裙楼商
场44,709平方米和25,000平方米
强劲的市场需求和经济增长的良好发展促使部分成熟
商圈大型购物中心针对租约期满的租户适度上调了租
金，令本季度全市优质商场首层平均租金上升至每月
每平方米1,189元（US$174.0），环比增幅为4.9%
（表四）
随着消费市场持续畅旺，广州商铺市场受到越来越多
一线国内外零售品牌的青睐。商业面积超10万平方米
的太古汇本季度继续面向全球招商，吸引了众多国际
奢侈品牌的进驻。面对激烈的竞争，同一商圈的天河
城和正佳广场也在积极改善商场的业态布局
区域内较具影响力的中华广场本季度继续实施业态调
整和升级改造策略，重新调整营业空间，从而带动全
市优质商场总体空置率上调至5.76%，环比增加1.54
个百分点
在广州经济的稳步发展、亚运会利好环境以及居民消
费能力增强等因素的推动下，不少国内外知名零售品
牌都看好广州市场的发展前景。预期下季度在没有新
增供应的前提下，优质商铺的强劲需求会提升广州成
熟商圈的整体租金水平。与此同时，空置率则有所下
降
市场活动
广州友谊商店租赁天河区广州国际金融中心裙楼商场，
面积为44,709平方米
广州友谊商店租赁越秀区广州世界贸易中心裙楼商场，
面积为25,000平方米
百佳Taste进驻越秀区中华广场，面积约为4,300平
方米
图四
社会消费品零售总额（2004年至2010年1月）
* 2010年数据截止至1月
资料来源: 广州市统计局
表三
购物商场市场数据
区域 总存量 (平方米) 新增供应 (平方米) 租金范围 (人民币/平方米/月)
体育中心商圈 448,584 0 500-2,300
北京路商圈 127,376 0 600-1,400
环市东商圈 26,480 0 550-2,000
中山三路商圈 58,300 0 800-1,200
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
表四
2010年第一季度主要商业项目租金
区域 项目名称 租金范围 (人民币/平方米/月)
体育中心商圈 天河城 1,500-2,300
体育中心商圈 正佳广场 1,000-1,500
中山三路商圈 中华广场 800-1,200
环市东商圈 世贸新天地 550-750
北京路商圈 五月花广场 800-1,300
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部1,000
2,000
3,000
4,000
2004200520062007200820092010*
人民币亿元
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