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一、大势解读 二、属性认知 三、整体定位 四、营销推广 五、产品优化 六、新景祥优势
大势解读
2012，破八的中国走向何方
一则来自经济下行压力确实有所加大，二则亦是为经济转型提供空间。 对于管理层来说，“拐弯”时的适当减速符合宏调预期
2012两会主要经济目标：经济增长率8年来首次低于8%
历年两会
2009年
2010年
2011年
2012年
GDP目标
8%
8%
8%
7.5%
拟安排全国财政赤字
9500亿
10500亿
9000亿
8000亿
CPI目标
4%
3%
4%
4%
广义货币(M2）目标
17%
17%
16%
14%
失业率控制
4.6%
4.6%
4.6%
4.6%
两会定调房地产：调控不动摇、价格合理回归
2012年两会关于房地产的释放信号： 调控政策再加码可能性低 定调楼市调控不动摇，上半年地方调控政策难以松动 当前楼价仍有下降空间 对首次、合理购买需求给予定向放松 楼市调控将长期化 限购限价等行政手段的退出要等到房地产税等长效机制全面铺开
1、温家宝总理：两会答记者问态度坚决，房地产调控再度定调 2、各部委：两会前后表态空前一致，中央内部分歧已经消除 3、地方政府：二季度将处于中央严厉监督，下半年执行层面将重现松动 4、调控已进步入第二阶段，2012年总体政策面将比去年宽松
两会后政策走向：中央短期偏紧，地方执行长期趋缓
两大根本矛盾未解，下半年地方执行仍将出现操作空间 其一，房地产行业在经济中仍占重要地位。 其二，地方政府土地财政格局未变
2012年以来地方政府政策微调情况汇总
二季度政策面将持续高压
行业长期：全民投资时代终结，未来两大关键词
1、房产全民投资热潮终结，一二线城市将回归刚需时代 前期投资过热区域供应相对过剩的局面已经形成。 直接动用行政力量的政策调控使得房价只涨不跌的信心被击溃。 2、房产税、保障房将是未来行业两大关键词 房产税全面铺开是必然趋势，将承接限购令退出后的政策空白。 保障房建设方向正确，但具体实施仍有诸多问题待解决。
行业短期判断 ：低位调整，各地方市场分化
1、市场：刚需逐渐释放促交易量筑底回升，中高档需求缺位市场缺乏后劲 2、城市：一二线城市经历调控后总体看好，三四线城市市场前景则有分化 3、房价：去年已调价项目接近成本红线，未调价项目仍应有10%降价空间 4、地价：溢价率已处历史底部，出让底价适当下调已成趋势
1、政策压力：调控对于高端需求的抑制作用明显；形成中央严控与地方政府想松绑的政策博弈环境。 2、资金压力：房企融资手段、渠道受制约，融资成本提高，房企保持业绩、资金链的销售压力加大。 3、库存压力：多次购房和投资需求无法释放，低水平成交将对市场、房企构成压力。 4、预降压力：消费者对楼价下行的预期被政策调控与复杂经济形势强化
贯穿2012年市场的压力：政策、资金、库存、预降
2012的合肥地产，何去何从
合肥熬过2011年底的寒流，迎来久违的春风，年后一轮刚需的释放后，市场仍在低位调整
合肥熬过2011年底的寒流，迎来久违的春风，年后一轮刚需的释放后，市场仍在低位调整
北：大盘新城 发展滞后，大量土地存量，土地供应充足
东：消化存量 发展相对滞后，土地供应充足，存量充足
西：供应稀缺 土地基本开发殆尽，供应有限，存量充足
南：新增供应 南部滨湖吞巢湖，土地供应充足，市场热点
北部
东部
南部
西部
合肥已形成多城市副中心，城市势能分散，土地价值重估，形成多重评价标准
曾经的东穷、西富、南贵、北匪——不同区位资源条件不同，呈现不同市场特征
2012 年合肥楼市库存压力加大，消化周期持续攀升
截至2012年2月底，合肥库存商品房达到创历史纪录的5.8万套左右，110平方米以上的大户型房源更是达到2万套以上，占总库存量的35%。 根据目前的存量，按月均4000套的走量速度计算，目前存量至少需要14.5个月的消化周期,蜀山区存量为各区之冠。 2012年合肥共有76家纯新盘入市，165家在售楼盘计划加推房源，36家项目计划加推商业类商品房源，后续库存压力持续加大。
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