大手笔自有大想象…… IMAGINTIVE EXTRAVAGANT 华强芜湖项目总体发展战略 第二阶段 三地块定位深化 三地块物业发展建议 根据第一阶段形成确认成果，结合客户建议深化研究，对地块进行定位、提出物业建议 《地块定位及物业发展建议》 第三阶段 设计跟进 根据前两个阶段达成的共识，指导与跟进设计工作 《各分项问题研究方案》 第一阶段 项目整体开发战略 所有地块初步定位 宏观经济背景研究 土地市场 房地产市场调研 专业人士访谈 普通中高端消费者访谈 项目分析及价值判断 成功案例借鉴 开发模式研究 开发组织研究 《项目总体发展战略》 工作 任务 工作 任务 工作 成果 一、楼盘调研（35个） 融汇锦江；东方海伦堡；华亭阳光绿洲；蓝山逸居；巨龙城市花园； 香樟城市花园；左岸生活；平湖秋月；文博苑；镜街；金海龙韵；天和苑； 泰华家园；侨虹凤凰花园；春江花园；香格里拉花园；艺江南；景江东方； 雅园；银湖春天；凤鸣湖凤凰城；银湖波尔卡；北城水岸；石城香榭； 奇瑞BOBO城；银湖华亭；银湖小区；江城国际；长江长现代城；奥韵康城； 金坤园；森海都市花园；江岸明珠；万豪白领公寓；中央城等项目。 二、深度访谈（深入访谈样本量） 1、业内人士：江城国际、融汇锦江、长江长现代城、奥韵康城、华亭城市阳光、金海龙韵、蓝山逸居、镜街、银湖春天、巨龙城市花园、左岸生活、平湖秋月、香格里拉项目、忆江南、雅园、凤鸣湖凤凰城等项目销售经理或销售代表； 2、政府部门：芜湖市规划局、发改委、建设投资有限公司、大桥开发区管委会拆迁办、统计局、国土局、 芜湖经济开发区管委会等部门，采访科长或科员； 3、消费者访谈：项目周边原住民、生意人、出租车司机、片区内项目业主、市区消费场所相关消费人群、经济开发区员工等 注：以上内容均有详细的访谈记录 工 作概述 市场调研七个工作日（2006.08.26—2006.09.1） 思 路 整体目标 方向判断 目标结构化 结合市场/分析判断 问题梳理 案例研究 发展战略 旅游地产案例 区域开发案例 战略形成 战略组织 整体目标 目标结构化 Train Of Thought “思路决定出路” 1、销售速度：年均30万（8—10完成220万开发销售） 2、销售价格：行业水准（当前周边为3200—3300） 3、品牌高度：超越伟星（芜湖市首席地产开发企业） 4、项目运作：实现成功的地产区域开发 整 体目标 前期目标沟通结果：华强的宏伟愿景 整 体目标 不仅是芜湖顶级开发行列，还须跃升至全国顶级行列 按照05年销售水平（69万）占据市场总分额的43% 30万意味着什么？ 整 体目标 30万是否可以实现？ 观点一：对于大盘来说，速度与价格，是目标（能具体化为可操作的实际动作）的结果 观点二：销售速度受拆迁（可开发量）、城市及经济（市场承受力）长期综合影响，不可单点静止思考 观点三：区域运作，最关键因素是运作模式的选择，而非从初期界定指标，否则易于干扰最优选择 综合思考：30万，在目前的市场环境下（全城43%）存在难度，但可作为最高愿景，督促各方全力以赴 整 体目标 目标结构化分析：什么是因？什么是果？ 因：依托旅游城，实现成功的地产区域开发 果：年均30万、行业水准、超越伟星 因果关系1 因：建立项目的综合竞争力、持续制胜 果：依托旅游城，实现成功的地产区域开发 因果关系2 目标集中——如何建立项目的综合竞争力、持续制胜？ 思 路 整体目标 方向判断 目标结构化 结合市场/分析判断 问题梳理 案例研究 发展战略 旅游地产案例 区域开发案例 战略形成 战略组织 方向判断 结合市场/分析判断 Train Of Thought “思路决定出路” 方 向判断 开发区 鸠江区 镜湖区 戈江区 三山区 城市的现状土地利用由北向南依次为： 以工业用地为主的北部经济技术开发区和大桥开发区； 以居住用地和公共设施用地为主的中部老城区； 以高等教育用地为主的高新技术开发区组成。 本项目地块受规划利好的影响，纳入镜湖区范围，隶属大桥开发区管辖，处于城市大工业用地和居住用地衔接处，辐射面跨越两个城市功能区。为中心枢纽位置 传统工业化城郊片区，纳入镜湖区不久 处于中心化过程中 区位分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看