县级城市大型MALL广场营销执行方案
目录
第一部分 项目分析
近期市场状况
项目概况
项目定位
第二部分 销售策略
销售总体策略
入市时机及销售前提
销售阶段及工作安排
各销售阶段推货策略
销售管理
六、 核心卖点的提炼
第三部分 价格策略
厘定价格的相关因素
价格定位
价格策略
定价原则
付款方式及折扣控制
价格控制
回款预估
第四部分 宣传推广策略
广告目标
宣传推广策略
媒体组合策略
推广费用预估
第五部分 项目包装
包装总纲
基础形象设计
营销通路的包装
卖场形象包装
附件：
一、媒体投放计划及费用安排
二、价目表
第一部分 项目分析
威远县商业地产的市场现状
（一）近期威远县商业地产市场概况
威远县商业地产在政府新的规划版块、加强城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出星火即将燎原之势,美好家园、城市花园步行商业街、商业广场等大型商业和社区商业兴起，分布在县内城市新区，在威远整个城市建设中可谓是一枝独秀.去年的商用物业大面积开发，商业经营不旺,主要表现在以下六方面：
1、临街商铺开发过剩，利用率一直不高
临街商铺过剩开发，大量铺面闲置，而大型商业物业又缺乏，新城区入驻率不高，商业氛围难以形成，配套设施不足，造成入住不够便利，又使售出的商品房入住率低；新城市MALL充分进行市场细分，规划中充分考虑到区域配套，为全面满足新城市居民居住需要，在商业规划中设置生活居家超市

2、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流
体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是近年在其他地区较为流行的商业形态，不少商用物业发展商竞相尝试，在川也可谓是遍地开花。目前在威远新城市MALL打破传统商业规划，第一家提出MALL的概念，在整体市场必将掀起一场商业变革，新城市MALL就项目的实际情况，借这一趋势将项目定位为威远首席商业MAII，全面满足消费者购物、休闲、娱乐的新生活全新体验需求

2、专业市场表现平平
专业市场一直是一个城市商业布局中举足轻重的一环，而在威远尚未有专业市场的商铺、商业物业的推出。以经营家具、装饰为主的威远商业广场，这与其所在区域的商业氛围，项目的定位有非常大的关系

3、主题商场尚未形成
主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对客户群和品牌聚合力都有非常高的要求，目前威远商业零售业仍处于发展初期，主题商场尚未形成，根据发展趋势和其他类同城市的商业现状，主题式商场很受投资者和消费者青睐，所以考虑本项目在某一楼层设一儿童主题的卖场，同时在楼上考虑主题餐饮，设置休闲娱乐项目等

4、引入大型名牌商家
大型商铺能够做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现“一站式”消费。考虑以大品牌商家为主要客户，一是提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。所以本项目考虑以居家生活品牌连锁超市为主力商，提高聚客力

本地目前稍大的商业主要表现为超市，且主要来自距威远28公里自贡本地超市，现呈现的问题主要是物业设施落后，规模小，单品丰富度不够，购物环境差

5、商铺销售形式单一，媒介手段少
威远现有项目销售形式及策略,主要运用的媒休手段：户外广告、路牌广告、电视、DM单等；
6、投资增长较快、整体市场供大于求，总体价格走低

威远临街商铺整体呈现开发过剩的局面，尤其表现在城市新区，闲置率高，经营很淡，根据相关行业标准计算威远整体商业面积需求量是8万平方左右，按大型商业物业占整体比例的30%左右计算，威远目前可容纳大型商业物业在2万平方左右，而现在威远的大型商业经营场所总体在5000平方左右，由此可以推测威远近年的商业发展趋势会以大型商业和社区配套商业为主

（二）、近期威远县商业物业市场发展变化
现有大型商业物业的租金及平效利率分析
价值评价表
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