福州市7月房地产市场研究报告（缩略版）
福州易居房地产研究所 福州五一路129号榕城商贸中心24层 邮编：350001 电话：0591-87430683
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易居视点
7月印象
据气象台报道：特大台风“凤凰”的正面袭击福州，也许无法准确地判断出台风与楼市两者
之间的关 联，但本月商品住宅市场成交情况，却与本次台风所表现出的特征较为相似，数据
显示：7月份市场继续维持的震荡格局走势，其中福州17个区域的价格出现明显上涨，但成交量
环比下降13.40%，这是否叫有价无市呢？相反，供应量继4月后第二次突破30万平方米，供大
于求，双方矛盾仍然是尖锐的

我们注意到，虽然7月的市场表现是无法令人振奋的，但是政策面却透出利好的消息，在胡
总书记就下半年经济工作提出六点要求，并明确提出引导房地产市场健康发展的消息，对今年楼
市下阶段的发展将起到一定的趋势性指导作用。我们认为，在目前情况下，政府对于宏观调控政
策的松动，特别是针对房地产相关政策的松动，对楼市的扶持效果将明显优于各开发商争相降价
促销的效果

我们发现，与上月不同的是，本月由于市中心投资型小户型的供应量的缩减，导致了中心城
区成交量发现较大的程度的滑落。而城市次中心和远郊城区则主要依靠中小户型和低总价产品，
在自住型客户的刚性需求有效支撑下，维持住了6月成交态势，成交量及价格均有小幅上涨。同
时经济适用房的成交方面，出现大幅度的下滑

8月，我们不仅要期盼奥运会的到来，同样更期待楼市的升温

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第一章、整体市场篇
一、供求关系：供求比为1：0.28，供应量大幅回升，成交量继续缩减
7月福州房地产市场商品房供求比为1：0.28，其中供求关系走势呈现供应量大幅度回升而成交
继续缩减的现象。从区域上来看，除鼓楼区，其余各区域供应量均有不同幅度的增长，其中晋安区的
供应量增幅较为明显。而在成交量上，增长幅度最大的台江区，而缩减幅度最大的是马尾区

7月-7月商品房供求关系对比图
07.0707.0807.0907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.7
供应量35.7823.3915.655.1960.9528.9629.980.3744.947.4264.7927.4753.01
成交量6046.163.5731.3222.1416.6415.1412.2113.6211.9240.7916.6614.04
供求比1.68 1.97 4.06 6.03 0.36 0.57 0.51 33.00 0.30 0.25 0.63 0.61 0.26
：
万
平
方
米
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
二、供应量分析：部分项目一次性集中上市，本月供应量骤增
7月福州供应量骤然增多，截止到7月31日，福州商品房市场共有13个项目供应入市，商品房
供应量达到53.01万平米，各类商品房供应量达到6340套。与上月相比，本月商品房供应量大幅上
升，增长面积为25.54万平米，环比增幅高达92.97%。与去年同期相比，本月福州商品房供应量同
比增长17.23万平米，同比增幅为48.16%

在新增供应量中，“武夷绿洲三期”和“鹤林新城”的新增供应量为26.8万平米，占本月供应量
总和的50.56%，除此之外，本月商业及车位的供应量也有较大幅度的增长。在本月供应量中，部分
规模较大的项目没有采用分期申报预售许可证，而是选择一次性申报的行为，如“武夷绿洲三期”和
“鹤林新城”等，是本月商品房市场供应量骤增的主要原因

三、成交量分析：成交量大幅度回落，成交总额微幅滑落
7月，福州商品房成交面积为14.04万平米，与上月相比缩减了2.62万平米，环比跌幅为15.72%；
商品房成交额为10.53亿元，与上月相比减少了0.1亿元，环比跌幅为0.94%。与去年同期相比，本
月福州商品房成交面积同比减少45.96万平米，同比降幅为76.6%；另外本月商品房成交额与去年同
期相比减少28.15亿元，同比降幅为72.78%

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四、成交均价分析：经济适用房成交量继续大幅缩减，本月成交均价大幅回升
7月，本月福州商品房成交均价为7497元/平方米，与上月相比成交价格上涨1453元/平方
米，环比涨幅为24.04%。与去年同期相比，本月商品房成交均价同比上涨1051元/平米，同比
涨幅为16.5%。经济适用房成交量的大幅缩减和商业用房及车库成交量有所增长是导致本月商品
房成交均价回升的主要原因。从成交价格走势来看，近半年来除了5月受经济适用房较低成交价
格的影响而使得5月商品房成交价格呈现大幅下跌趋势。而在06-07月份，随着经济适用房成交
量和成交比重的逐渐下降，福州商品房成交价格也逐渐回归正常

07月-7月商品房成交均价走势图
07.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.7
成交均价6446674873157617773691148726845383988427500860447497
环比增幅2%5%8%4%2%18%-4%-3%-1%0%-41%21%24%
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
第二章、土地市场篇
一、土地市场动态
7月，福州土地市场目前无公告土地，土地供应量为零，土地成交量为零

二、土地市场存量分析
1、成交土地存量分析
截止至7月，福州已成交土地还未开发的土地共有37幅，总占地面积约为128.46
万平米，总建筑面积为约327.88万平米

2、成交土地规划性质分析
从已成交土地未开发项目的规划性质来看，其中住宅用地共有25幅，占幅数比例的62.16%，
而商业办公用地共有11幅，占幅数比例的29.73%，而复合型用地共有3幅，占幅数比例的8.11%

而从总建面积来看，住宅用地共有277万平米，占总建比例的84.65%；商业办公用地共有10.6
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