南方国际项目提报 .03 本次提报解决的问题 第一部分 项目理解 第二部分 项目机会点分析 第三部分 项目产品定位及建议 第四部分 项目客源预估 第一部分 项目理解 奉浦 南桥 老镇 南桥 新城区 南桥可划分为奉浦、老镇、新城区三部分。以横向浦南运河为界，运河以南为南桥镇，以北为奉浦。南桥镇又以纵向环城东路为界，道路以东为南桥新城区，以西为南桥老镇。 奉浦相对于南桥，更多的是工业区概念；而南桥老城区已经发展到一定的水平，从目前情况看，再向上发展的空间有限；南桥新城区是目前南桥行政中心所在地，起步比较晚，但却是目前南桥开发的重点，同时也是南桥比较富裕的地区，消费力相对更加旺盛，发展的潜力比较大。 项目所在位置为新城区核心区域 项目大区位属性 项目位于南桥新城核心区域，未来南桥主要发展的片区核心 老城区：是南桥商业、公共活动中心 东部新区：以商务办公、商业设施、居住等功能为主的综合型城市功能区，现代服务业集群的商贸服务副中心 本案处于南桥新城东部新区规划轴线上，未来片区将承载“新南桥”的定位形象，城市属性以及商业属性将完全取代老城区； 但现阶段来看，由于新区面貌比较明显，结合项目自身形象对于年纪偏大的改善型需求吸引力较弱 本项目 老城区 规划对于项目的影响 行政配套：区政府临靠本案西南方向，距离约2公里 文化、娱乐：好乐迪、古华公园、体育中心、帝豪娱乐中心等高档休闲娱乐依附周边 交通配套：紧靠南桥汽车站，规划中轨道交通5号线南延伸段将于建成通车 商业配套：紧靠南桥商业中心，有易初莲花等大卖场 通过正阳世纪新城以及本案的运作，目前新区已经得到市场中高端客源认可，具备吸引南桥客源的能力。 但就纯居住性上相比正阳，本案对于多次置业或者改善型需求而言吸引力偏弱 项目小区位属性 百联购物中心、东方商厦、国美电器、屈臣氏等知名商业已成功营业，自身商业氛围成熟 项目整体时尚、现代的产品形象，更加适合青年置业需求或者一次置业客源 项目自身理解 项目理解结论 从区位角度来看，项目小区位具备了未来南桥价值运作的基础，本且片区通过个案的运作已经得到了南桥中高端客源的认可； 但就项目自身条件来看，本案很难做到象正阳世纪新城那样去吸引南桥的改善客源、多次置业客源，就自身产品形象而言，项目更多的还是辐射南桥时尚的青年一次置业客源 第二部分 项目机会点分析 绿地翡翠公馆： 立面双层中空玻璃，外观时尚、大气；大堂弧形条应用较多，空间柔和、协调；4梯22户办公楼排布。 绿地翡翠公馆从其产品上看，依然更偏向于投资型产品，而非自住型产品 绿地翡翠公馆产品形象 绿地翡翠公馆主要客源来自奉贤本地区域，占整体客源的84%；年龄段主要集中在35-45岁之间，分别占36%，其次是25-35岁，占26%；一大部分是当地私营业主、园区高层领导做投资为主，另一部分是园区内工作的年轻白领做自住为主。 虽然是小户型的投资性产品，但仍然吸引了近三成的35岁以内的青年刚性需求 绿地翡翠公馆客源分析 绿地翡翠公馆房型 一层 二层 5.2米层高、双层格局，空间使用率扩大70%-80%左右； 上下两层功能分区分明，2+1房型、两卫设计更显功能性、舒适感； 面积：53-80㎡ 户型设计存在明显的附加价值 市场机会点1 市场小面积低总价产品还是以投资性产品的形象面市，缺乏一个纯粹的为刚性需求量身定做的个案 绿地仍然有近3成的青年刚性需求支撑，项目运作青年刚性需求产品还是具备市场机会的； 绿地产品户型具备强附加值，项目运作常规投资性产品由于层高的限制很难对绿地做到压倒性的优势，项目必须差异化运作 区域小户型自用住宅稀缺，总体户型偏大，总价偏高，而区域积蓄较少的青年人的住房大量住房需求无法得以实现，小户型、低总价的成熟区域的自住需求成为本案的一个机会点 南桥住宅市场分析－－供应 紧靠本项目的住宅个案正阳世纪星城三期一房、二房中小户型去化情况较好，小户型客源还是保有一定的市场需求 (开盘时间.06) 南桥住宅市场分析－－去化 市场机会点2 住宅公寓市场缺乏一房等小面积户型产品，并且从正阳的房型去化来看，南桥客源对于此类产品还是具备很强支撑的； 其次，正阳的高去化也在于项目的品牌形象以及品质 第三部分 项目产品定位及建议 明确项目属性以及机会点后，我们的产品要怎样定位？ 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看