西部泰华城项目 裙楼商业及塔楼部分可行性论证方案
2月
中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.48亿）
谨呈：山东世纪泰华集团
弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？
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愿景与目标
现状剖析
核心问题构建
解决策略
项目综合体发展愿景
对于企业： 打造泰华综合体样板 巩固泰华在潍坊综合体开发领域的地位 形成可以复制的综合体开发及运营模式 对于城市： 缔造潍城区域核心、潍坊商业次中心 打造潍城对外展示的窗口和名片 提升潍城城市功能和城市形象 对于项目： 成功实现项目开发运营
保证项目的绝对成功而非风险成功！
终极目标
现实目标
1、整体快速销售，以回现为第一目标 2、在住宅迅速出货，确保资金安全的情况下，3层商业裙楼、27层塔楼、2条商业街实现项目的最大化开发收益
弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？
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明确愿景与目标
现状剖析
核心问题构建
解决策略
——项目周边路网发达，交通便利。周边的交通系统能够为项目的商业带来一定的人流。 ——周边教育设施较完善，但是商业、餐饮、娱乐等配套设施匮乏，为项目开发商业中心提供了先决条件。 ——项目地块整体居住条件良好，局部区域容易受到沿街商业和道路交通噪音的影响

交通条件良好 生活配套匮乏 城市近郊综合体开发项目
地块现状
项目界定
弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？
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明确愿景与目标
现状剖析
核心问题构建
解决策略
客户要求
要保证项目的绝对成功 项目的酒店物业不用考虑 产品的调整以利于项目销售为首要准则 希望项目树立潍坊综合体项目操作的典范
约束条件
住宅、商业裙楼及塔楼的外立面目前已经确定，只考虑内部结构的调整
企业背景
泰华城是世纪泰华集团在潍城区的第一个项目，且为含住宅、酒店、商业等多种物业的综合体项目

客户要求、约束条件、企业背景
三层商业裙楼的定位？
针对项目所在区域的现状，商业裙楼的发展方向？
核心问题界定
核心问题分解
本次报告涉及的三个核心问题及分解如下
潍坊市场存在哪些商业机会？
沿东风街的住宅底商和项目中部的南北商业街适合做什么？
东风街住宅底商适合的定位？
项目中部南北商业街适合的定位？
东风街住宅底商及商业街的产品建议？
项目27层塔楼部分适宜做什么产品？
是否适合做公寓产品？
是否适合做写字楼产品
现有产品如何调整才能适应快速销售的要求？
弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？
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明确愿景与目标
现状剖析
核心问题构建
解决策略
解决核心问题1 项目三层商业裙楼部分除大卖场外如何定位，产品如何规划？
三层商业裙楼的定位
潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研 潍坊市专业市场调研 裙楼物业发展方向判定 裙楼商业市场定位 产品建议
潍坊商业市场现状分析
潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。老中百商圈一个是传统的市级商业中心，辐射范围涵盖市区大部分地区；新兴的新华路商圈目前来看主要服务范围在奎文及高新区，主要位于新华路两侧区域。潍坊其他区域尚未有集中的商业中心，部分地区的商业仅仅为社区商业。 城市西部暂无较集中的商业物业聚集地

潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。城市西部暂无较集中的商业物业聚集地

潍坊在售商业项目分析
选取标准：项目周边无大型商业项目，因此选取鲁发名城的社区商业配套及奎文区在售商业项目进行比较分析

潍坊在售商业项目分析
潍坊在售大型商业市场多是与住宅搭配销售，以底商形式出现； 单铺面积主要为100—200㎡； 社区配套型商铺功能仅为满足社区内需求，多为单层面积在30—70㎡左右的小型商铺

潍坊在售商业项目分析
在售项目多集中在中百商圈，已推出项目销售率多为70%

项目周边商业分析
项目周边商业主要集中在福寿西街、东风西街及胜利西街沿线； 一层临街铺面租金多在1.6元/平米/天—2.4元/平米/天之间。
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