“唐朝大酒店”项目策略思考 本次汇报是根据我司与贵司的反复沟通、结合对区域市场和项目的思考，现就项目四个层面的操作问题进行探讨！ [ 前言 ] 四个问题 与五星酒店的并存法则？ 安亭镇总体规划 “新都市主义”理念下的安亭新镇城市功能分区明确有序。我们称其为“城市功能群落化” 与传统城市功能的形成需要较长时间的历史沉淀不同，一个新兴区域的发展和成熟，要从效率和功能的合理化角度考虑，通过“城市功能群落”的模式快速有效地发展 功能群落化 功能群落化 本案作为复合型酒店 物业可以构成一个完 整的功能群落！ 并存法则 五星酒店 产权酒店 功能补充 价值提升 整体性法则 五星级酒店 产权式生活酒店 小面积商务酒店 差异性法则 功能定位 五星级酒店 本 案 合理共享软配套,严格区分硬配套 低商高住、垂直分割 功能原则 产权生活酒店 ：商务酒店 3 ：1 10—28层： 产权式生活酒店，基本单位面积50㎡左 右，约400套左右； 4 — 9 层：小户型商务写字间，按基本单位出售 给小型服务公司，组合成50—100㎡弹 性商务空间 功能配比 项目营销法则？[操盘关键] 操盘的关键 完整而独立的项目形象 借力生力 产品概念 配套型、功能型假日酒店 休闲配套 会展配套 企业配套 商务配套 案名：第六日 有效才是硬道理！ [销售刺激] 投资者 产权酒店的主要客户群 销售刺激关键 汽车工业 区的成熟 F1赛事的举办 强调投资回报 投资者的价值天平 投入 回报 强调投资回报 投资者的价值天平 投入 回报 回报模式的确定是吸引投资者的关键 常见回报促销模式 保租：支付一部分首期，委托发展商经营一定时 期，租金抵扣剩余首期款，期满则交还业主 自行经营 减免首期：首期分期付款 返租：物业回租发展商经营，一定期限内按约定租 金标准回报 保底分红：与返租相似，约定最低回报租金，并可享受 一定经营利润的分红 回购：发展商对业主的最大承诺，在一定期限内若 业主不满意可由发展商按原价购回物业 返租 保底分红 回购 三种模式如何组合设计 保障铁三角 返租回报 利润分红 回购承诺 退出机制 利润保障 担保：发展商即管理商，与发展商签约无后顾之忧 投资回报方案 分红方法：参与酒店经营净利润分红，按业主30%、 酒店70%比例进行 回购方法：酒店营业第11年开始，若业主不满意 酒店盈利状况，则由发展商按原价扣 除未还本例购回 方案一：10年保底6.5%分红，10年后承诺回购 方案二：5年8% 固定回报；第6—10年开始5%保底 分红；10年后承诺回购 方案二：5年8% 固定回报（一次性返还10%） ； 第6—10年开始5%保底分红；10年后承诺回购 说明:按4成10年商业房地产贷款计算 [方案二、三可由客户自行选择。] 价格如何制定 定价原则： 合理的利润率 贴近市场承受力 市场比较法or收益还原法？ 价格如何制定 嘉定中心板块 安亭板块 江桥板块 3200-5000元/㎡ 5000元/㎡以上 3200-4000元/㎡ 4800元/㎡ 4200-4400元/㎡ 4800元/㎡ 4500元/㎡ 5888-8888元/㎡ 3500元/㎡ 3400元/㎡起 4500-7500元/㎡ 4200元/㎡ 8000-10000元/㎡ 5000元/㎡ 6000元/㎡ 同区域同类产品极少，因此可考虑采用收益还原法定价 5000元/㎡ 3800-4370元/㎡ 南翔板块 收益还原法定价模型 市场因素修正 酒店客房价值测算净收益=客房总收入（平均日租金×不同年限入 住率）—客房总成本（约为收入的40%）资本化率r的确定 ３ 客房价值 P=a1/(1+r)+a2/r/(1+r)/[1-1/(1+r)n－１］ a1：第一年净收益 a2：第二年及以后净收益 n ： 收益年限，即本酒店土地剩余使用年限 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看