顾村项目投资分析
根据出让方提供的项目资料和资产评估报告，计划部对顾村项目的利润指标进行了客观的测算，基本情况如下：
收购成本
根据项目资产评估报告，本项目的资产评估价为8.38亿元，项目二期和三四期的评估价如下：
项目
收购款（万元）
折合单价（元/平方米）
二期
地价
24842
4115
工程
8803 （推算）
1458
合计
33645
5573
三四期
地价
49852
4716
工程
345
33
合计
50197
4748
一期车库
车库
1092
1693
合计
83842
项目转让溢价3.01亿元，如果采用在建工程转让方式，对方应承担增值税9364万元。但由于采用股权转让方式，该笔增值税将由我司承担，各期的楼板价也将增加564元/平方米

项目二期在建工程全部完工还需投入9678万元，即1603元/平方米。因此我司承接项目二期的实际成本为5573+564+1603=7740元/平方米

项目三四期的实际楼板价为4748+564=5312元/平方米
开发成本
项目三四期的开发成本（含地下车库）预计约为4.48亿元，测算明细如下：
开发量（平方米）
单位开发成本（元/平方米）
总成本（万元）
占比
地上部分
105711
3423
36188
80.8%
地下部分
19457
3500
6810
15.2%
综合楼
9546
1900
1814
4.0%
合计
44812
地上部分的开发成本为448120000/（105711+9546）=3888元/平方米

因此，三四期实际成本为5312+3888=9200元/平方米

项目二、三、四期的开发总成本约为14.77亿元，测算明细如下：
收购成本
83842
二期后续投入
9678
三四期开发成本
44812
总成本（不含增值税）
138332
股权转让多承担增值税
9364
总成本（含增值税）
147696
周边楼盘销售情况
项目周边楼盘的售价约为7500-8000元/平方米（小高层），销售速度为每周3-4套，参考数据如下：
楼盘名称
销售均价（元/平方米）
总住宅套数
已售住宅套数
开盘时间
宏润韶光
8500
352
302
-7-5
圣卡洛铂庭
7100-7500
883
669
-7-14
世纪非凡
7500-7800
436
323
-11-1
保本售价
项目各期保本售价预估如下：
二期实际成本为7740元/平方米，保本售价为7740÷（1-5.6%-1%）=8286元/平方米。
三四期实际成本为9200元/平方米，保本售价为9200÷（1-5.6%-1%）=9580元/平方米

以上估算仅考虑了5.6%的营业税及附加和1%的预征土地增值税，未考虑增值税清算，因此实际情况下的保本售价会更高

结论
根据周边楼盘销售的调查情况，若该项目销售价格定在8000元/平方米时，楼盘去化速度约为4套/周（208套/年）。在宏观调控的大背景下，房地产行业在年内出现重大政策性利好的概率很小。若项目二期546套住宅按照保本价8286元/平方米销售，且市场热度保持现状的情况下，销售周期将约为3年左右

要达到项目整体开发毛利率不低于25%的底线要求，本项目三四期的销售均价至少应达到12600元/平方米以上，在目前市场情况下存在较大风险

项目的高峰资金占用为8.38亿元，而实际仅获得楼板价5312元/平方米的11万平方米开发面积

考虑到项目所处地段，5312元/平方米的楼板价已经在很大程度上消弱了项目的获利能力

在交易条件没有发生根本性改变的情况下，建议公司放弃该项目

发展计划部
3月31日
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