这一时代所谓的创造力就是将科技与人性完美结合。 ——丹下健三 上海市政府：“上海要加快形成以服务经济为主的产业结构”加强第三产业－－现代服务业的发展 杨浦区政府：“知识杨浦、智慧杨浦” 宏观结构变化 区域主题定位下的杨浦区写字楼 传统依托 高等院校等科研资源 新兴依托 轨道交通、新商业 ＋ ＋ 相对低廉租金优势 ﹦ 产生科技类企业集聚效应 区域交通条件大为改善 办公成本仍有优势 新建楼宇选择余地大 控制区域内客户不外流 吸引区域外科技型企业集聚 吸引需扩展办公面积的企业 【结论】：随着上海加强现代服务业的发展力度，杨浦区定位也正朝宏观定位逐步靠拢。可以预见是的，中心写字楼发展优势正转入次级区域的发展，杨浦区以上海定位为主导，正吸引外区知识型、创业型企业的聚拢 商务必定与商业联动发展才能获取最大的效应 微观板块分析 五角场城市新焦点 杨浦区政府：打造上海城市副中心 海上SOHO 海尚杰座 11300元/平米 白玉兰环保广场 蓝天大厦 IF社区 海上财智中心 富庆国定大厦 杨浦孵化楼 10000元/平米 复旦科技园 16000元/平米 创智天地 同济联合广场 骏丰国际广场 在售项目 待售项目 五角场板块个案分析 本案 五角场 未来供应量 预计上市时间 ·6 ·12 ·6 ·12 骏丰国际广场 大连路1619号 办公面积：25,000平米 海上Soho 安波路、营口路 办公面积：约5万平米 同济联合广场 四平路1240号 办公面积：80,000平米 创智天地 智康路38号 一期办公面积：5万平米 富庆国定大厦 四平路国定路口 办公面积：约10,000平米 海上财智中心 黄兴路1888号近国顺路 办公面积：28,000平米 蓝天大厦 黄兴路（五角场） 办公面积：38,696平米 白玉兰环保广场后期 松花江路251号近营口路 办公面积：约30,000平米 合计：约33.6万平米 白玉兰环保广场一期 松花江路251号近营口路 办公面积：24,571平米 区域在售楼盘价格水平较低：10,000~12,000元/平米 后续新增供应体量较大：至07年底，未来新增供应体量巨大，达到近40万方，且多为小面积Soho式办公产品，同质化竞争严峻 产品品质不高：仅在建筑形式上满足办公要求，在内部配套如电梯、空调、商务中心等的配置水平较低 产品类型单一：多数项目多为单体项目，无丰富的产品线形成商务集群 现行产品广告攻势较弱 区域市场综合分析 物业名称（暂定）：沪东财富国际广场 地理位置：国权路近黄兴路 地理区块：五角场城市副中心 总建筑面积： 15万平方米 交房时间：9月底（一期） 建筑构成：综合楼、公寓式办公楼、酒店式办公楼、独栋办公、商业街 其中（一期）： 综合楼总建筑面积为27,106平方米 公寓式办公楼总建筑面积为31,942平方米 酒店式办公楼总建筑面积为48,168平方米 经济指标综合分析 多形态物业组合 面积跨度大 商业设施完备 商务配置超前 总体量大 区域内差异规划 区域外超前规划 客户区域锁定 标杆性项目 区域内客户 区域外客户 AND 区域性界定 单以区域客户为主体，难以快速去化本案，因此需向外区域延伸 区域内客户类型现状 区域内办公楼宇以自住客户为主 区域内客户分析 区域内政策对客户的扶持 复旦科技园 在项目内注册公司，企业增值税、企业所得税、营业税三大类税费合计达到一定标准，将减免一定税收： 合计税费达到5~25万元，减免税收30%； 合计税费达到25~50万元，减免税收40%； 合计税费达到50万以上，减免收税50% “知识杨浦”的概念号召下，杨浦区对各项目的入住注册企业都有相应的政策扶持 昂立设计创意园（远洋广场） 企业增值税、企业所得税、营业税三大类税费合计达到一定标准，将减免一定税收： 对注册公司提供一定的税收减免，很大程度的吸引了自住客户的入住 区域客以自用为主 区域客户现状 政策扶持因素 税收优惠，吸引了 区域内自用客户 区域客户以自住需求为主 区域内客户结论 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看