皇城重禁高调隐居 八十院项目营销整体思路 Wednesday, December 31, 壹 千年来，当人们解下铠甲，放下贪婪时。便寻找宁静的土地，渴望与天地的融合，在登上人生的巅峰，如何获得超脱与安逸。 贰 空间何大。空间何小。 心灵之大，可纳天地，仍平静如水。 心灵之小，居于庙堂，仍惶恐不安 叁 不能没有的情感体验。 如果把情感当作是构成空间的主要因素， 我们就会发现情感空间无处不在，建筑师 会用情感创造空间，就会令人耳目一新 肆 人的生活，是否愈来愈无情。 独家独院而又连为一体的住宅邻里，在保证私 密性的前提下，邻里之间可以相互沟通情感， 交流信息，互助互爱，生活气息浓厚。小胡同 里记载着儿时和邻家小朋友们嬉闹、争吵而建 立起来的深厚友谊 整体营销构想提纲 项目本体分析 项目营销推广策略 开封如何解决来客问题 开封以外如何解决来客问题 三：情景体验营销 四：项目的支撑与配合——产品精进 五：VI系统展示 写在前面…… 面临怎样的目标与挑战！！ 目 标 树立项目强势品牌和良好市场口碑，将大宏的品牌推到新的高度 长期目标 目标分解： 财务指标以最终商定为准 PART1:项目整体分析 怎么看待八十院，面临怎样环境 4A风景区、皇城根下单体200万以上极品别墅 八十院： 情景街巷 汤泉养生 之于开封 4A风景区中，最后一块宝地，座落于国家4A级风景区内，南临龙亭-天波杨府；西拥清明上河园、西北湖植物公园；北靠万岁山森林公园。曲水弯环，林木茂盛，草坡延绵 其地土资源稀缺性造就了该项目绝无仅有、不可复制的绝版价值 之于郑汴一体化 郑汴一体化是郑州开封两个城市的对话融合，在郑汴一体化中代表开封这个城市与郑州平等对话甚至是超越郑州之上的建筑。 在河南所有的城市中，开封拥有最多国际大都市的前尘往事，也是国际知名度最高的城市，在郑汴一体化的背景下，开封不应该是站在郑州后花园的位置考虑如何和一线过渡，而是应该与国际直接对话，成为郑汴一体化中的代表 开封形象及属性的代表—— 国际的，领先的，标志性的 之于大宏 单纯的住宅只是个住区，高端物业才会使之具有外扩内渗的更具影响力和标志性的产品。 八十院对于大宏品牌是向国际化企业迈向的标志，是从一般产品向高端产品迈进的标志，是大宏走向刻画区域气质的一步 大宏品牌升华的关键一步，也是从开封走向中原的关键一步 跃级，标志性，领导性/ 全球视野高度项目。 但是: ◎ 与前期项目低端形象具有明显分割需要。 ◎ 单体高总价，可以承受的人群较为稀少，且目标客群审美情趣与现有调性不对称。 ◎ “现代中式” “院落”“街巷”具有别墅的特征——硬性条件， 但是软环境与其还有一定差距。需要进行全面重新的解读。 ◎ 开发商高端物业形态开发经验不足 市场环境分析： ◎ 与普通住宅产品和中高端项目不同，高端项目成交与奢侈品的消费一样受宏观形势市场走势政策变化的影响并不十分明显。 ◎ 但在整体不乐观的市场情况下，目标客群周边人的猜测与观望会导致我们的形象树立遇到前所未有的困难 调整、恢复期、金融危机加剧——客户观望给我们带来极大困难 竞争对手分析： 金池名郡 ◎ 在第一季度，主要竞争对手金池名郡将会进行一期别墅的清盘，在第三季度，其二期项目势必入市。 ◎ 也就是说第一季度来临时，金池名郡的清盘优惠会争抢客户的关注，而第三季度又会被其二期项目抢去了眼球 ◎ 金池名郡拥有古迹+城市发展双重地段价值以及汴西新区的区域利好从这个角度来看，我们的区域借力不明显 前期客户分析： ◎ 在开封老城区7000的别墅单价仍是个尚未突破的关口。 ◎ 老客户与新产品的交叉极小，固有客群积累支撑不足。 ◎ 别墅产品通常成交周期长，地段交通带来外地客户的疑虑与衡量不明。 ◎ 别墅必然存在的隐形客群与非包容的独占性 ◎ 需要引导的同时强化产品与附加值，将营销提到更高的高度，精准导向营销至关重要 一个有许多特点但无明显亮点的产品， 一个没有踏上城市置业热点的地段， 一个产品同质化、推广同质化、价格关口尚未突破的市场， 更不幸的是还碰上了宏观调控、金融危机。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看