新郑市华润·名都项目 整体营销策略方案
总体定位
华润名都项目规划有13326.39㎡的商业，而住宅部分（小户型约220套、两室两厅77套、三室两厅77套）共25102万㎡；从总体规划来看，1.3万㎡的商业体量可以作为新郑本土区域性的商业中心。 因此，本项目应定位为一个以商业为主导的项目，应通过对本项目商业部分的经营业态、商业规划并结合周边配套成为区域性商业中心；同时结合住宅部分的产品特性，在打造区域性商业中心的同时，促进住宅部分的商务办公价值，综合提升本项目的核心价值；因此商业部分的定位尤为重要

打造区域性商业中心！
总体定位
确定定位为区域性商业中心，那么我们先来思考影响商业价值的——六大因素……
影响商业价值的因素之1---周边环境
周边的环境:周边的环境直接影响商铺的价值，比如： 如果商铺所在的繁华地段交通便利，道路很宽，车流量很大，但不方便消费者停留，直接影响租金标准； 路面有障碍物会影响路两边经营需求的相互渗透，也会影响租金； 周边有没有垃圾转运站、公厕也会影响租金； 周边经营业态是否与所投商铺一致也会影响租金； 等等……
影响商业价值的因素之2---设施配备
定位高档、设备完善，有良好的通风、空调和环保设施，是有效的留住顾客的基础； 电梯的数量足够，是客流充分流动的保证；同时电梯的质量与电梯位置安排也同样重要； 配有背景音乐、完善导视系统等现代化配备； 若定位有餐饮业铺位内，还需设计有的上下水、排烟设施、电源、燃气等条件； 独立经营铺位需通讯、互联网等基础条件；
影响商铺价值的因素之3---规划布局
合理的布局: 合理的布局可以使客流有效流动，合理、人性化的布局可保证铺位的均好性，没有客流死角，户户都是旺铺；
影响商铺价值的因素之4---户型设计
科学的户型配比: 面积设计：从投资者的角度出发，面积太大租金单价低不划算，面积太小商户将不便独立经营，难以出租； 进深设计：进深超过面宽的2倍, 会影响货品展示，进深少于面宽使货品一览无余，影响进店率; 层高设计；层高太低会影响经营,一般一层经营用房应不低于3.8米(住宅要求层2.8米)
影响商铺价值的因素之5---停车位
充足车位 保证高消费人群有效消费人群的到达； 停车场出入口设计合理 车辆出入方便,使客流有效流动；
影响商铺价值的因素之6---售价
商铺的定价若高于合理价格，等于开发商已透支了该商铺的升值空间和盈利价值； 高于合理价格的商铺不适合投资; 购买商铺前，应估算出该铺位的合理定价； 估算定价的关键词:同类地段,同类商铺的当前租金标准

本项目所在地位于新郑市人民路与中华路交会处，位于市中心核心地段，紧邻市政府，人民路商业比较集中，本项目对面即有美联商场、通达名品等成熟商业，直径千米内有各类街铺、专卖店、量贩超市、生活广场等；商业氛围较为浓厚； 目前区域市场内的土地供应不足。 通过对商业的科学规划和合理定价，本项目具有成为区域性商业中心的绝对潜质

本项目商业小结 ：
营销思路
通过我们对本案周边商业市场的分析，建议本案商业可采取两种模式： 1、树立商业部分的高端形象，对业态定位进行相对模糊的包装宣传，形成客户的高度关注和绝对认同——直接销售； 此模式有利于快速回款，无后期运营风险； 一旦启动销售价格即难以拉升，项目价值难以最大化； 2、对商业进行系统的招商规划，对业态定位进行明确的分配和价值梳理，在招商率达到60%以上后启动销售——先招商后销售； 先招商后销售有利于项目的传播和价值提升 需承担后期运营风险

营销思路
根据开发商意愿和本项目实际情况，我们建议本项目采取第一种模式—— 直接销售
营销策略
营销策略
我们先从案名入手……
华润.名都
能否更好的支撑起项目的核心推广价值？能否更好的支撑起项目的品质形象？能否形成市场追捧的购买风潮？能否满足商业、住宅两种业态的需求？
经过我们的思考和研讨，我们认为应在营销推广时将住宅、商业分为两个案名，根据项目不同阶段和特性进行侧重传播，同时更能有机结合相互促进，将更有利于项目的整体影响实现……
商业案名？
住宅案名？
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