哈尔滨中威群力项目市场调研报告 谨呈：哈尔滨中威投资有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本次汇报提纲 Part1 哈尔滨宏观经济环境分析 Part2 哈尔滨市房地产市场分析 Part4 本项目属性界定及发展方向初判 Part3 哈尔滨市消费者分析 附件：1.访谈纪要；2.调研问卷数据哈尔滨宏观经济环境分析哈尔滨宏观经济状况分析 哈尔滨城市发展规划及趋势哈尔滨宏观经济状况分析近年来，哈尔滨经济持续高速增长，对房地产市场的快速发展形成了有力支撑 哈尔滨全市历年经济发展状况 房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系 4%-5% 5%-8% 大于8% 小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 哈尔滨为13.5% 资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站 哈尔滨07年GDP达2436.8亿元，同比增长13.5%，处于高速发展阶段，对房地产市场的发展形成有力支撑； GDP增长速度与东三省其他副省级市相比略慢，可以解释哈市房地产市场增速低于东三省其他重要市场，若未来经济增速加快，房地产市场将有更大潜力； 经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，哈尔滨房地产业处于高速发展阶段。人均GDP虽然低于东北其他重要城市，但是近年增长速度较快，未来潜力巨大 近年来，哈尔滨人均GDP高速增长态势，达24768元。按现行汇率折算达到3393美元； 人均GDP21374元，为全省的1.3倍，省内财富人群相对集中。 与东北其他主要城市相比，人均GDP较低，增长速度较慢，但根据其重要的区域地位，未来增长潜力巨大。 根据人均GDP与房地产发展关系模型判断，哈尔滨房地产正处于快速发展期，潜力很大，发展势头看涨 哈尔滨全市历年人均GDP发展状况 人均GDP与房地产发展关系 资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站哈尔滨全市历年人均可支配收入 哈尔滨市人均消费支出占比逐年降低，居民用于储蓄的资金逐年增加，潜在购房资金增加 哈尔滨人均可支配收入稳步上升，经济实力增强，购买房地产的能力逐渐提高； 城镇居民人均消费支出占可支配收入的比例逐年降低，说明居民储蓄意识逐渐增强，置业的支付能力在逐渐增加； 哈尔滨的人均可支配收入在东北的副省级市中最低，未来有较大提升空间 资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站住房支出比例较低，与恩格尔系数发展不协调，住房支出有较大的上涨空间 恩格尔系数可以衡量人民生活水平，住房支出比应和人民的生活水平协调发展; 哈尔滨市恩格尔系数逐年降低，住房支出比却基本不变； 以上住房支出与恩格尔系数发展极不协调的情况表明，哈尔滨市民已经有较强的经济实力，但是购房消费占比仍然过低，可见哈尔滨市住房支出有极大的上涨空间 （恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额） 哈尔滨城镇居民消费结构表 资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站房地产开发投资额增幅较快，房地产市场投资活跃 ，哈尔滨市房地产投资共完成187.4亿元，增幅达到18.7%，并且连续多年处于正常运行区间内，表明哈尔滨房地产市场投资健康发展； 近年来，哈尔滨房地产投资占固定资产投资比例略有下降，但仍尚处于基本正常的范围之内，与发达国家正常比例20-25%相比差距不大，说明哈尔滨房地产投资较为活跃 10 从市场供给及消化指标显示，哈尔滨房地产市场供应近年来呈缓式增长态势 哈尔滨房地产市场近年来发展平稳，之前没有出现较大的波动； 房地产施工面积有所萎缩，同时销售面积首次大于竣工面积，表现出07年哈尔滨市场供不应求； 房地产投资、商品房施工、竣工以及销售面积都呈缓式增长态势；而房地产业增加值还有所降低，哈尔滨房地产价格仍存在较大空间 单位：平方米 单位：亿元 哈尔滨商品房施工、竣工、销售面积 哈尔滨房地产增加值与第三产业增加值 资料来源：《哈尔滨统计年鉴》；《哈尔滨统计局网站 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看