泰来苑别墅 创意策略与营销推广
方格智业机构 二〇〇八年八月
汇报提要： [ 把脉·市场 ] [ 解读·项目 ] [ 分析·定位 ] [ 重塑·形象 ] [ 洞见·策略 ] [ 执行·营销 ]
[ 把脉·市场 ]
[市场环境]： 整体低迷 拐点已显 宏观市场（国内） 后市不明 持币观望 中观市场（南京） 价格强撑 市场平淡 微观市场（别墅）
[宏观市场]: 整体低迷 拐点已显
各项政策的趋紧抑制房地产市场转暖，从观望博弈到清醒看淡，开发商欲加速去化只有降低利润空间的预期，并有一套行之有效的创新打法才能撬动市场坚冰。 今年对各家房企的创新能力与营销魄力是一大考验

央视报道：“断供”加剧恐慌！
深圳部分商业银行被卷入“断供”风波。中央级媒体披露深圳八成炒房客成为负翁，加剧全国楼市恐慌情绪，形成更广泛的观望潮！
[宏观市场]:
新华社发文：不能“救市”！
新华社发文：称“开发商只能赚不能亏、只能多赚不能少赚的心态从政策上不能助长”。明确释放继续从紧信号

[宏观市场]:
四大证券报同时刊文：“银根”继续紧缩！
中国证券报标题《从紧货币政策仍需坚持》； 上海证券报标题《货币信贷增幅明显回落 从紧货币政策仍需坚持》； 证券时报标题《紧缩政策效果良好 加息预期明显减弱》； 证券日报标题《从存贷款增减看宏调三点预期》

[宏观市场]:
退房潮、退地潮全国风起云涌！
[宏观市场]:
[中观市场]: 后市不明 持币观望
南京市场成交大幅萎缩，降价风起，前景难测，客户持币观望。根据网上房地产数据分析，只有疯狂降价的板块，才能拉动销售

上半年南京房地产市场交易量暴跌， 商品房成交套数跌幅近半，跻身全国“第二”

[中观市场]:
下半年开局不力，交易量进一步萎缩。 进入8月，成交量再现新低

[中观市场]:
住宅价格同比增幅持续回落

[中观市场]:
南京房价提前上涨，提前回落，涨跌周期在全国之前

[中观市场]:
[微观市场]: 价格强撑 市场平淡
波动行情蔓延及别墅市场，各别墅楼盘强撑价格，虽未呈现大幅降价态势，但销售量锐减，市场平淡

山河水 开盘日期：7月16日 推出房源：兰溪组团36席中央别墅 销售价格：550万/套 销售情况：据称目前剩余20套左右，根据网上房 地产统计显示，至今仅成交一套。
[微观市场]:
绿城玫瑰园 开盘日期：6月25日 推出房源：一期最后8套房源，连同前期剩余房源，目 前可售房源16套。 销售价格：每套1000万左右。 销售情况：根据网上房地产统计显示，至今成交一套。
[微观市场]:
栖园 开盘日期：4月9日 推出房源：推出叠加别墅、联排别墅共256套 销售价格：叠加12000元/㎡，联排15000元/㎡ 销售情况：根据网上房地产统计，开盘至今共销售24 套。目前每月保持2-3套的走量

[微观市场]:
山水风华 开盘日期：4月12日 推出房源：三期叠加别墅3栋共42套 销售价格：9000-10000元/㎡ 销售情况：开盘至今销售20套左右。目前市场行情下， 每月成交2-3套

[微观市场]:
依云溪谷 开盘日期：6月22日 推出房源：二期54套双拼别墅 销售价格：15500元/㎡起售，均价16000元/㎡ 销售情况：二期房源分两个波次推出，第一波次30套，开 盘当日认购达70%，至7月中旬，第一波次房源 全部售罄；目前在售第二波次24套。 优惠活动：开盘当日9.4折优惠
[微观市场]:
奥斯博恩 开盘日期：4月4日 推出房源：御景轩11-14幢共90套叠加 销售价格：叠加均价5200元/㎡左右；联排均价6000元/㎡，独栋均价9500元/㎡左右。 销售情况：根据网上房地产统计，开盘至今共成交14套。 优惠活动：推出“买一赠一”活动，170㎡的两层别墅，底层30多㎡的空间只按建安成本约1000多元/㎡出售

[微观市场]:
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