The Fla Halo Group 佳兆业香瑞园 策略汇报 奥运年，对普罗大众来说，是一个盛世狂欢的好年头。 但08年对中国房地产来说，未必是一个最好的年头。 铁腕的宏观调控、注意力的丧失、拐点的若隐若现， 观望浓厚、需求萎缩、变数加大、格局重组、重新洗牌， 在乐观与悲观此起彼伏的声音里，这些，都已是势不可挡 疾风知劲草 但与此同时，明年又是一个高端豪宅大竞争的市场。 08年，高端市场放量丝毫未减， 关内、关外项目，城市豪宅、资源豪宅各有千秋， 别墅、House、高层、复式、公寓轮番登台， 中心、坡地、山谷、高尔夫、精装修此起彼伏。 08年，竞争将异常激烈，僧多粥少的状况再所难免。 我们的香瑞园，如何在新一轮的格局中愈难愈上， 如何时势造英雄、打下自己的一片新江山？ 逆水行舟 不进则退 作为佳兆业地产真正意义上第1个主流豪宅项目 本案的目标，是在明年竞争激烈的市场里： 不仅要成为市场一线品牌，实现高端站位 以此抵抗风险，促进高阶、稳定的利润保障（高+快） 更重要的是，对佳兆业品牌的整体提升和战略目标做贡献 目标 那么，如何站位？ 按常规的思路和手法， 我们是不是该开始找卖点、判定自我了？ NO! 别忘了，开盘即售罄、人人盆满钵满的年代已经过去了。 别忘了，明年的市场将是一个高度竞争的市场， 蛋糕变小了，竞争抢夺将异常激烈。 此时，超越竞争将成为最重要的、也是唯一的出路 埋头做事前，先起身观望四周。 纵观市场可能的竞争，再思考如何超越竞争 知己知彼 百战不殆 竞争的格局 对手在哪里？ “上跳” 型客户 “下挑”型客户 竞争的格局——比上不足，比下有余 …… …… ？ 作为一个优点不突出的城市豪宅 Or 低于兰江/地业龙珠的次选项目 （咬咬牙，还是买个更好的豪宅） Or 贵于金光华·龙岸等的高价项目 （相对来说，这些项目还实惠些，也不差） 关于客户竞争的2种可能—— “上跳” 型客户 “下挑”型客户 品质不错、面子也不差—— （这么累去跳着买，不如从容拥有一个更合适的选择） 毕竟是在城市，房子也很好—— （还是不能降低要求，贵有贵的道理） “上跳”型 “下挑”型 重新定义竞争—— 不能做什么？ 要素竞争出路 以户型/总价的交叉 比对可能的竞争 要重新定义竞争， 知道能做什么之前，先知道不能做什么 区域 要素竞争出路 香蜜湖片区（唯珍府/兰江）/中心区（天安高尔夫 3期） 红树湾片区（中信红树湾/博海）/华侨城片区 前海中心区（澳城/后海公馆/维港/宝能/兰溪谷2期） NO! 中心区（西区/CBD) 红树湾/华侨城 前海中心区 结论：无论是物理上还是心理上，本案区域虽处城市却相对偏远和边缘，位列城市但关注度低，地位低于中心高于关外，前景好但未被认知，这些都是客观事实 ，可以引导但不可改变。所以，作为不确定性和补偿因素的区域，NO 资源 要素竞争出路 香蜜湖（唯珍府） /山谷（兰江）/高尔夫（天安3期） 海景（中信红树湾/博海/澳城/宝能） 湖山（星河丹堤/圣莫丽斯） /坡地（金光华·龙岸） HILL GOLF SEA 山谷/坡地 湖山/高尔夫 海景 NO! 结论：依托塘朗山\后天打造，说本案生态资源较好尚成立，但说不上优势，溪涧、公园等又太小，难以抗衡对手，或成为消费者购买的决定因素。所以，资源，NO 产品 要素竞争出路 精工/创新（唯珍府/兰江）/阔绰（天安高尔夫大宅） 国际顶级品牌（地业龙珠）/品质（后海公馆/维港） 成熟（中信红树湾）/性价比（龙岸/兆丰） NO! PRICE CR TOP 性价比 创新 顶级/阔绰 结论：户型区间高度同质，目标客户严重交叉。从产品比较上看，本案户型设计相对平庸，材质等优势又过小，难以主宰全局。因此，单以产品突破，NO 品牌 要素竞争出路 领导品牌（中信/万科/招商/星河/天安/卓越） 差异品牌（地业/兰江） 后起之秀（金光华……） NO! NEW DIFFER- LEADER 后起 差异 领导 结论：佳兆业品牌的实力和影响力可以成为有效的背书，但还不具备直接转化成为项目的决定性推动力的条件，因此，品牌突破，NO。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看